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私は、日々の相談業務の中で、必ず地主さんから言われる事が。「一括借上げ」で運営会社を探して欲しんだけど。確かに、通常の賃貸経営の様な一括借上げではない。サ高住の場合は、契約期間賃料は固定で、入居率に応じて変動するという事はない。なので、通常の賃貸経営と比較したら比べも似にならないぐらいの安定的な土地活用と言える。通常の賃貸経営を経験され且つ、30年一括借上げを利用している地主さんは、「入居はちゃんとつくのか?大丈夫なのか?」と「入居率」を心配する。なぜ?そんなに心配するのか?例えば入居率100%でも0%でも満室だろうが、入居者0名だろうが、入ってくる賃料に変わりはないのに。と思っていたら、ある地主さんから、「入居率が悪いと賃料の交渉とかされて、思っていた家賃より下がるんでしょ」と言われ、あっこれか!!と思った。完全な誤解である。「サ高住」の場合は、入居率は一切関係ないし、家賃変動はない。契約期間決められて賃料が毎月入ってくる。ここを勘違いしているんだと実感し、いや違いますよと説明し納得してもらった。話を戻すと、サ高住の一括借上げより、テナント方式の方が、地主さんの手残り収支はいい。ただ、地方だと相場家賃の問題で、一括借上げをしてもらった方がリスクも少なく、安定経営ができる。ですので、一括借上げにするか?テナント方式にするか?はその土地のマーケット分析をしてから判断した方がいい。詳しくは、近日アップする私の最新テキストをダウンロードしてご覧下さい。※一括借上げは契約期間中賃料が変わらない安定経営が可能である。入居率も100%だろうと0%だろうと正直、地主さんには関係ない。しかし、リスクもある。運営会社(介護会社)が破たんしたら、撤退したら、どうなるのか?当然、その様なリスクはある。そのリスクは回避する事が十分に可能である。その答えは私どもにある。サービス付き高齢者向け住宅のご相談はお気軽にご相談下さい。