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(image) DVD「サービス付き高齢者向け住宅運営成功の3つの秘密」プレゼントはこちらから。　ゴールドトラストはサ高住の『運営会社』ですし、サ高住を日本中に普及させたいので『開業支援』や『コンサル』をしていますし、『PC経営ソフト』の製作と販売もしています。　なのに『サ高住の問題点』と申し上げるのはそれなりの理由があります。　逆にお聞きしますが、サ高住の前の『高専賃』が5年前からたくさんできましたね。　『高専賃は儲かったよ‼』なんて話しを聞かれた人は、手をお上げ下さい。　はい、誰もいませんね。そうです、高専賃はみんな儲かるどころか、『赤字赤字』で、ほとんどの運営会社が失敗しているのです。　たくさんの会社が倒産しています。　2011年10月現在で、高専賃は6.2万戸あります。　なんと平均入居率は50%と言われていますね。　27戸が1棟平均ですから日本中で2300棟の高専賃が建てられました。　その半分が空室ですから、当然に運営は赤字赤字、倒産倒産となる訳です。　まあ儲かったのは、高専賃を建てた『建築屋さん』とこれからは高専賃がいいですよ。とセミナーで宣伝していた『コンサルタントの先生』ぐらいでしょうか。　このコンサルタントの名前は言えませんが、いい加減なやつが、自分は運営で失敗しているのに、人にはいいですよ、と言って高専賃をさせて、失敗したら『知らん顔の無責任』なコンサルの先生達でした。　まあほとんどの高専賃は儲かるどころか、資金不足との戦いばかりで、今生き残っているところは『お金があった会社』だけだと私は正直な感想を持っています。　人のことは言えません。　私も11億円のお金を捨てましたし、業界最大手の会社も決算書にたった2年で15億円の赤字を計上していました。　しかしそんな中でも『高専賃で成功しました‼』と言う会社さんがいますので、3パターン程お話ししますが、それは私の言う『成功』ではありません。　まず(1)『医療法人様』が高専賃をやって、満室です。　成功しましたの場合ですね。地域で信用のある診療所さんは高齢の患者さんをたくさんお持ちですから、入居者が入って家賃は黒字ですね。　それと在宅診療でレセプトは多額の黒字です。　しかし外部サービス利用型の『介護』がはたして黒字ですか。とおたずねすると、人件費、諸経費を支払って、トントンですね。とお答えが返って来ます。　高専賃の介護報酬は、クリニックさんでも利益が出ていません。　しかし診療報酬と家賃だけは黒字です。　ですから私はそれを介護事業の『成功』だとは考えていません。　次に(2)『介護会社様』が高専賃で成功した話しです。　高齢者円滑入居賃貸住宅のはずの高専賃ですが、入居をこばむ高専賃にした介護会社は利益を出しましたね。　どういう意味かと言うと、『自立は入れません。要支援は入れません。』と介護度が高く、収入の多い高齢者しか入居させません。　そして介護報酬の上限まで使いますからね。とご家族にも約束させて、ケアプランを上限いっぱい作って、ほとんど『包括請求』に近い運営をします。　もう1つ、ついでに入居者専用に『デイサービス』を使って当時良くないと福祉部で言われた『囲い込み』をするのです。　これで利益が出ます。　しかしなんかおかしいですね。高専賃の時代のこうした介護会社の運営は、私はいくら利益が出ると言っても、やってはいけない事だと考えます。私はやりませんでした。　今年、サ高住の時代になって、『囲い込み』はやっても良い、介護の必要な高齢者しか入居させなくて良いことになりました。　しかし当時は、いくら利益が出るからと言ってもあまりお奨めできる運営ではありませんでしたね。　まあ小規模の20人とか30人の高専賃さんが生き残るためにやっていた『苦肉の策』でしょうか。　今は大規模に、正々堂々と運営できますから、もし必要であれば私共ゴールドトラストに『運営のノウハウ』をお問い合わせ下さい。　制作費用7000万円かけた、サ高住専用の経営と運営のできるコンピューターソフトも無料で貸与させていただきます。　さて(3)は、『社福さん』が高専賃をやって成功させましたよ。と言われる成功事例です。　これはまあ、簡単ですね。40万人以上の待機者のいる『特養・老健・療養型』の社福さんが、高専賃を運営する理由も明らかですし、待機者を一時『高専賃』に入れておくことは『商売上手』です。　私はいつも『非営利組織』について考える時、宗教団体は非営利ですね。ですから『無税』です。医療法人も営利を目的としてはいけません。社福さんも同じです。　しかし私達、株式会社と不平等な競争をして、勝つのは『社福さん』ですね。という考え方には私は反抗しています。　利益も上げて、私は税金も払って、社福さん以上の仕事がしたいと常々考えています。　分かりやすく一言で言えば、利益を出しても税金を払わなくてもいい経営でしか、成功できない高専賃経営の成功が、本当の成功だと私は思えないのですね。　ですから、社福さんの高専賃経営の成功の物語りは、一般の株式会社での高専賃の成功のモデルとはなりません。と私は考えています。　3つの成功事例に、文章を使い過ぎましたが、高専賃経営は『サ高住経営』と内容は全く同じものですから、要注意点としての『成功事例』の分析を詳しく申し上げた次第です。ご参考になれば幸いです。　さて、『サ高住はやらないで下さい‼』ですが、高専賃でも有料老人ホーム住宅型でも、サ高住でも全て『訪問介護』の『外部サービス利用型』ですから、問題点は1つだけですね。『介護報酬』が異常に低いことでしょう。　一人当たり平均介護報酬を比較すれば、一目瞭然です。療養型施設で45万円。老健で30万円。特養で28万円。介護付有老の特定で20万円。『サ高住は8万円です。』一般の訪問介護は5万円ですね。5万円よりは多くても、大きな土地と多額の費用を使って建物を建てますから、一般の訪問介護とはいっしょになりません。　『8万円』では、『赤字赤字』ですね。『高専賃』が『サ高住』になっても、何も変わらないのですから、『やらないで下さい。』と申し上げます。しかし『サ高住』は日本の超高齢社会にはどうしても必要ですから、もしされる場合は、私共のノウハウを是非とも活用していただけることをおすすめいたします。　先程申し上げた業界第一位の介護会社様の2年で15億円の赤字は、今はものすごい『経営のノウハウ』となっています。　ですからこれから『サ高住』を1万戸建設して、運営すると発表していますね。　失敗の中から『成功のノウハウ』を作りました。　しかしそのノウハウは『秘密』です。　上場企業のノウハウは他社に教えてしまったら大変ですね。だから秘密ですし、教えてはくれません。　しかし私共のゴールドトラスト(株)は、小さな会社ですし、秘密にする必要はありませんから、失敗したこと、こうすれば成功しますよ、と言うことを全て『お教え』しています。　PCソフトまで『貸与』して『無料』で使っていただいています。私が何故このPCソフトにこだわるのかと言うと、これがないと『サ高住』の運営で利益が正しく出ないからですね。　私の7年間のノウハウの『結晶』です。是非お使い下さい。　そして一件でも多くの『サ高住』が成功して、入居者である高齢者が『幸せな生活』をしていただければ、私は本当、それだけで十分『私の夢の実現』ですから、私の会社が儲かるとか、儲からないとか、上場企業ではありませんからあまり大きな問題ではありません。　さて紙面が無くなってしまいました。これからが『サ高住』の大問題点のお話しでしたが、残念ながら次回となります。　大きく『10項目』の『サ高住のやってはいけない。』をお知らせします。　ですから、しかし、その10項目さえクリアーすれば『是非ともサ高住をやって下さい。』となる訳です。　しかし、1つ1つ簡単な事ではありません。　私の7年間の悪戦苦闘の『結晶』をお知らせいたします。第2弾(その2)をご期待ください。DVD「サービス付き高齢者向け住宅運営成功の3つの秘密」プレゼントはこちらから。