徳島土地活用ドットコム

当会に寄せられた賃貸アマパン入居者から、以下の多くの疑問が寄せられるようになっています。
その中から特に「民法/賃貸借編」「借地借家法/第3章　借家編)」に抵触し、同法30条により貸主が模範条項として予め搭載している雛形契約書の特約条項を無効とすべきとする事例を報告し、その法的効果を検証したいと思います。

第1.賃借人からの解約申し知れを「2か月前」とする条項は有効か?
第2.賃貸借契約締結後、「1年未満に賃貸借契約の解約申入れをした場合、違約金として賃料の1か月分を徴収する」という条項は有効か?

思うに、民法では契約自由の原則が適用され、当事者で(法律及び公序良俗に反しない範囲において)自由意思による契約及び特約を合意することは可能であり、当該原則に関して公的機関は何らの干渉をしえない(私的自治の原則)ことは論をまちません。
しかし、その結果、経済的に弱者である者に非情な行いを強いることのないよう一定の特別法によりその特約が制限されること論をまちません。
更にいうならば、制定法によりその特約制限をうけることに隷従するという解釈より、それ以前に民法の大原則である第1条により当事者信義誠実を旨に契約行動を行うことで非情な行いは回避されます。
しかしながら昨今の「賃貸借契約」方法において、法的に無知な入居者を食い物にする「自由特約条項」が乱立し、警鐘を鳴らす必要があると痛感しています。
当会に様々な苦情、相談が寄せられる中で今回は、上記の2点についてその法的効果を検証してみたいと思います。
尚、本検証にあたっては、裁判外紛争解決手続きの利用の促進に関する法律(ADR法という)に基づき、民間紛争解決手続実施機関となっている、一般社団法人日本民事紛争等和解仲介機構の和解会議委員会の監修をうけていますが、最高裁判所による裁判判例として確立した理論ではなく、あくまで「ADR手続」による裁判外での話し合いによる紛争解決の際の、和解判断提案時における解決基準として理論構成しているものであることを申し添えます。