野崎恭一
野崎恭一 さんに相談・依頼をする
昨日のフィールドワークセミナーは、
横浜～川崎～大田区～葛飾区・足立区へと！
今回は、中古と新築のアパートをバランスよく、現地視察。
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そんな中、今回の一押しは、
水面下中の水面下情報！
＜京浜急行大師線
「東門前」駅 徒歩１２分＞！
「京急川崎」駅までは、僅か４駅６分！
現地は、“住環境良好”の立地！
間取りは、１Ｋ（約１６㎡）+ロフト（５㎡）付き
全４室！
★劣化等級２級取得予定物件！
★全室角部屋！
★全室ロフト付き！
価格４０８０万円
表面利回り＜７．４％＞での紹介！
昨今の川崎周辺での新築アパートの利回りは、
６．５～７％前後の相場。
そんな中での、この利回りは魅力的！
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★現在建築中、来年３月末“完成予定”！
★充実の建物設備、使いやすい“１Ｋ”間取り！
木造２階建て １Ｋ（約１６㎡）４世帯
・全室フローリング！・全室エアコン付き！・全室洗面台付
・全室バス・トイレ別！・全室ペアガラスサッシ仕様！
・全室ＴＶモニター付インターホン！・全室ロフト付
所在：川崎市川崎区昭和町２丁目
土地： ８３．４５㎡
建物： ７４．１２㎡
構造：木造２階建て
用途地域：第２種住居地域
建蔽率： ６０ ％
容積率： ２００ ％
完成予定：令和３年３月 完成予定
賃料設定は、４部屋２５．２万円（月額）
×１２ヶ月＝３０２．４万円
満室想定賃料は、３０２万円／年間
ＧＰＩ（総潜在収入） ３０２万円
空室率（５％） ▲１８万円
ＥＧＩ（実行総収入） ２８４万円
運営費（約１５％） ▲４５万円
ＮＯＩ（ネット収入） ２３９万円
購入諸経費 約２９０万円として、
総投資額は、４３７０万円！
ＦＣＲ（ネット利回り）は、５．４７％！
融資は、オリックス銀行で３５年返済での分析、
Ｋ％（ローンコンスタント）は、４．１６％！
この、“ＦＣＲ”と“Ｋ％”との“イールドギャップ”が
“ＣＣＲ（自己資金配当率）”の１２％以上確保を可能に出来る。
ん～、これも面白そうな物件である！
御興味の有る方は、御一報を！
今回は、他に４件程周る事が出来た。
写真や動画だけではわからない、物件の利点・欠点を見極める為、
実際の現地・現場で確認する事は、大事な作業。
開催は、毎週土・日、各コンサルタントが交代でのセミナー！
御時間が有れば、是非一度、参加してみては如何か？
詳細については、弊社ホームページ、又は、企画課へお問合せを！
ｂｙ Ｋ．Ｎ！
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