岡山土地活用ドットコム

(image) なぜ?サ高住は入居苦戦が続くのか?昨日も、「高齢者住宅フェア」で色々な方とお話していても、一番の頭痛の種。それは、「入居苦戦」と言う事です。どうしてそうなるか?そもそも、一番最初から間違えているからです。どこから?「開設ありきの市場調査」例えば、私共の本社のある隣町そう!!茨城県「水戸市」高齢化率は23.9%高齢者数は60,316人平成25年と26年対比では、2,079人の増加!!そして、来年以降は団塊の世代が高齢者になるので、高齢者人口は益々増える!!という根拠をベースに数字を組み立てます。それが、間違えの始まり・・・(image) まさに地獄の1丁目へ「ようこそ」なんです。コンセプト型サ高住で、介護保険には依存しない「シニア不動産」としてなら、何も問題ありません。がしかし・・・・25m2以下で介護保険で売上を上げる「要介護型サ高住」の場合、ここに落とし穴が大きく空いている。(image) 要介護認定者数でみると認定率17%強同じく平成25年と26年対比でみると、363人しか増えていないんです。高齢者と言う括りだと2,000人増加しているのに、要介護者だと363人しか増えていないんです。そして、サ高住・介護付・住宅型・ケアハウスを併せると1,891室あるんです。サ高住だけでも、25棟708戸の登録があります。特養ですら「空床」があります。すでに「供給過剰」と言える状態。当然、入居率80%達成まで1年半から2年かかる。と言う事は、余裕を見ても2年分の返済原資もしくは、借り上げ賃料原資を用意して、プラス人件費1年分ぐらいをみておかなければ「資金ショート」なんて言う事態にもなりかねません・・・これが、開設ありきの恐怖・・・建設会社さんは建てるのが仕事。開設コンサルさんは「開設させるのが仕事」だから、「儲かる」話ばかりをします。私共は開設・運営指導を行っておりますので、最大ミッションは「早期満室稼働」入居者様やそのご家族様に喜んでもらうその為には・・・・と言う事が念頭にあります。供給過剰や市場性のないエリアでは、「市場性無し」と判断します。計画事体を中止させます。客観的に分析し、勝てる見込みがない。何億と言う事業投資で失敗は洒落にならない。なので、「中止」と言う選択肢も当然あります。クライアント様の利益を守る。当然、我々の市場調査は有料です。費用は35万円+消費税+交通費等の諸経費実費分。建てさせるのが仕事ではありません。「成功」させるのが仕事です。まずは、高齢者住宅経営研究所で検索下さい。