新潟土地活用ドットコム

(image) 土地活用として提案を受け当初の想定表面利回りは10%手残りも返済後税引き前で98万ぐらい。悪くない土地活用だと思う。でも・・・それが一括借り上げだと話は違う。遡る事5年前からサ高住の一括借り上げは「危険」リスクと隣り合わせだと持論を展開している。(image) 何故?リスクであり危険が潜んでいるのか?それは、借り上げ会社の事業モデルにある。ほとんどの場合、介護報酬依存型「要介護者モデル」になっている。例えば、今回の例で話すと運営会社さんがオーナー様に支払う借り上げ賃料が250万円戸数が30戸なので戸当たりでみると83,000円でも・・・この市内のサ高住平均家賃は67,000円一番高い物件でも月額家賃79,000円そして、現地を見てこの物件では家賃7万円とることも難しい。実際この物件も想定家賃は月額50,000円と言う事は・・・毎月33,000円戸当たりなのでかける30戸で99万円の逆ザヤになり毎月100万ちかくの赤字状態になる計算年間1200万円の赤字に・・・では?どこで収益を得るかそれは、介護報酬というのが残念だけどほとんどという現状。悲しいけど・・・大手が運営するサ高住でも問い合わせると、「デイサービス週4日の利用が条件」という始末。今回のケースは他にも多数展開していてこの物件が完成する前に具合が悪くなり破たんという状況。なので、建物が完成したけど、運営会社がいないという話。そこで、新しい運営会社を探してくれと言うオーダーを受け、探索中現状の賃料では絶対に無理なので、適正賃料を導く為「再査定」すると表面利回り6.8%まで下落・・・リスケをかけ、返済年数を伸ばせばなんとか返済と税金をはらいほんのわずかでも手残りが出る。そうです。サ高住の一括借り上げは、倒産リスクがある。しかも・・・介護保険依存型だとなおさらです。そうなる前にご相談下さい。