新潟土地活用ドットコム

(image) 　先月に引き続き、今月も非常に「嫌な話』と『厳しい話」を申し上げます。私ももう25年以上「土地活用」の仕事をしていますと、飽きると言うか、嫌になると言うか・・・。　300坪の田んぼに「アパマンを建てましょう」はもう言いたくなくなってしまいました。誤解を覚悟で言いますと、もうこんな『簡単な仕事』を『素人の地主さん』にあと何年言えばいいのでしょうか。私も今年62歳ですからそろそろ卒業させてはいただけないでしょうか・・・。　私は今までに1000億円以上の借金を皆さんにしていただいて、6500戸の住宅や賃貸を建設しました。その中で1件の倒産や自己破産も無く、特に土地活用の地主さんには『大成功』していただいているのが『私の実績』ですからそれで大満足すればいいのでしょうが、私は『大不満』ですね。　どういう不満かと言うと、地主さんのほとんどが上手く行っているので『もうこれでいい』とお考えだと言うことです。私の考えと、私の主張と、私のアドバイスは違うんですね。まず地主さんは目先の(1)相続対策と(2)固定資産税対策でアパマンを建てて成功しました。(3)多額の現金収入も入りました。はいそれで終わりなんですね。　私に言わせれば元々土地があって、その上にアパマンを建てて成功するのは当たり前なんですね。(しかし成功していない地主さんが日本中に8割いますから、本当は当たり前ではありませんが、私から言わせれぱそれで当たり前です。)はいそれで成功した地主さんはしかしそれで満足なんでしょうか・・・?　私から言わせればそれはあまりにも『レベルが低い』と申し上げます。何故かというと、ここまでは税金対策(1)(2)と現金収入の(3)が終わっただけです。考えてみてください。多額の現金収入の、16年目からの(設備償却15年が終わった後の)(4)所得税対策はご存知ですか。考えていますか。　はい、ここでまた、多額の税金を支払い続けて「アパマン』をせっかくやっても意味がないんですね。そして贈与や相続を兄弟や子供達にして、(6)家の財産はチリチリバラバラですね。何のためのアパマン経営でしょうか。　(6)そして借金だけがしっかりと残っていますから一旦空室が多くなれば相続された子供さんも『火の車』ですから、ありがとうございましたではなく、いい迷惑で文句を言われてしまいますね。はいこれがレベルの低い一般の地主さんの10年20年30年先の姿だと申し上げます。　私のお願いは、もっとしっかり考えて『賃貸経営』をして下さいです。(7)『経営をして下さい』とはもっと数字に強くなって下さいですね。次に(3)目先ではなく『100年先を考えて下さい』と申し上げたい。3代先までをあなたが真剣に考えないと、ご家族もご子孫も財産もチリチリバラバラですよと申し上げたい。　そのためには(1)(2)(3)の税金対策なんてどうでもいい、『レベルの低い』話は忘れていただいて、事業の経営者として収益を上げるノウハウを身に付けてください。　その方法は(9)土地を買ってアパマンをすること。(10)調整地域の土地を買ってサ高住をやること。(11)家賃管理会社を作ること。(12)次にお掃除会社を作ること。(13)それ以外に子供の数だけ会社を作って一人一人に持たせること。(14)その会社はその子供の子供に継がしていくこと。　(15)100戸300戸500戸1000戸の賃貸を税金と手元資金の両面から『逆算』して計画的に100年間建て続けること。(16)本業以外にこの賃貸経営を「代々の家業」にすることですね。　今ですね、木造住宅でも「100年住宅」が当たり前です。しかし土地活用で100年先を考えていないのが地主さんですね。レベルが低いとしか言いようはありません。もし「反論」がおありなら、私に100年先までの「税金支払いゼロと利益計画」をお見せください。無いのであれば私がセミナーでお見せいたしますので、是非参加してください。(失社いたしました。)