介護・福祉土地活用ドットコム - 大久保悦次2020-09-20T19:39:29+0900土地活用ドットコムSSS_ATOM_GENERATORtag:kaigo-hukushitochikatsuyoudotcom,2024障がい者グループホームという名の社会貢献型不動産投資♪♪「安定収益月額賃料12万円~」1,000万円前半の投資戦略とはtag:tochikatsuyoudotcom,2024-page=3074大久保悦次新しい賃貸形態 - 障がい者グループホーム2020-09-20T19:39:29+09002020-09-20T19:39:29+0900
厚生労働省による「平成28年生活のしづらさなどに関する調査(全国在宅障害児・者等実態調査)」の結果、在宅の身体障害者手帳所持者(推計値)は428.7万人、療育手帳所持者(推計値)は96.2万人、精神障害者保健福祉手帳所持者(推計値)は84.1万人となり、いずれも前回調査から増加している。
障害者の総数は936.6万人であり、人口の約7.4%に相当。
高齢者の要介護認定者の実に1.6倍
そこで、問題が・・・・
障がい者の方が地域で安心して暮らせる住まいが圧倒的に不足しているんです。
障がい者の方々が安心して地域で自立を目指し
暮らす住まいが「障がい者グループホーム」なんです。
安定収益が期待でき、且つ、社会貢献となる。
投資額も1,000万円前半でOK
表面利回りも10%~
しかも、入居募集リスクありません。
その障がい者グループホームへ投資するとは
どんなものなのか?分かり易く解説致します。
まずは、無料オンラインセミナーへ是非
日時 10月29日 18時30分~19時30分
参加申し込み・お問い合わせは
株式会社空き家活用研究所
電話03-6272-6031
★10月29日のセミナーの件と伝えて下さい!!
]]>今日はこれから「障がい者グループホーム新規開設打ち合わせ」へ♪♪tag:tochikatsuyoudotcom,2024-page=3070大久保悦次新しい賃貸形態 - 障がい者グループホーム2020-09-09T10:56:16+09002020-09-09T10:56:16+0900
今日はパートナー先で、新規ビジネスとして、障がい者グループホームを開設するので、その打ち合わせへ!!
パートナー先の既存事業はデイサービス4ヶ所、放課後等デイサービス1ヶ所、訪問看護ステーション、訪問マッサージ事業等を手掛けています。
売上比重は介護保険が高いので、今後の展開として、
障がい者グループホーム等を広げていきたいと!!
物件同行から、事前協議、採用戦略立案、コンセプトメイク、スタッフ育成、営業指導、コンプライアンス管理等を行います!!
この先、そのエリアで障がい者グループホームが乱立し、飽和状態となっても選ばれ、勝ち続ける為に、最も必要な事は「コンセプトメイク」
ここで、暮らす価値の創造です!!
そして、同時に大切なのが
働くスタッフさんの人財育成です。
働く人は大切な会社の顔ですから!!
たまに、他の方から採用は獲れるんですか?と聞かれますが
ハッキリ言って「絶好調」です。
と言う事で、これから出発!!
ちなみに、FCや参画等ではなく、独自に新規開設です♪♪]]>空室率30%時代「空室リスクとは無縁」の不動産投資!!毎月12万円~の家賃収入がtag:tochikatsuyoudotcom,2024-page=3069大久保悦次新しい賃貸形態 - 障がい者グループホーム2020-09-09T09:38:49+09002020-09-09T09:38:49+0900
不動産投資で最も気になるのが
空室リスクですよね・・・
これは、格安の戸建て投資でも同じ
戸建て活用のシェアハウス投資でも同じ
ほぼ全ての賃貸経営に付きまとう「最大なる懸念事項」
でも・・・
サブリースだと、空室リスクが軽減できる!!
確かに、そうですね。
サブリースなら空室リスクは避けられますが、満室賃料の80%程度で
満額賃料が入らない。
そりゃそうです。その差益がサブリース会社さんの利益ですから!!
では、サブリースの様に引かれる事なく
満額の賃料が入り、且つ、「空室リスク」がない。
それが、社会貢献型不動産投資なんです!!
障がい者グループホームとして、運営会社さんに
法人契約にて貸すというごくシンプルなスキームです。
しかし、障がい者グループホームってどうなの?
近隣住民からクレームが来ないかなぁ~
どんな入居者なんだろう・・・
と「知らないから」不安になる事はありますよね。
そこで!!
障がい者グループホームについて
その制度、入居者さんについて
不動産投資という考え方
などなど、細かく、分かり易く「解説」致します!!
毎月2回開催中
社会貢献型不動産投資オンラインセミナー
参加費は無料です!!
ぜひ、遊びに来てください。
次回開催日やご相談等は
お気軽に
株式会社 空き家活用研究所へお問合せ下さい!!
tel: 03-6272-6031
※お電話の際には「土地活用ドットコム」をみて
とお伝えください!!
]]>築30年の4LDK戸建てが家賃128,000円~を生み出す方法♪♪tag:tochikatsuyoudotcom,2024-page=3068大久保悦次新しい賃貸形態 - 空室対策2020-09-07T11:33:11+09002020-09-07T11:33:11+0900
えっ・・・
築30年で家賃が128,000円~
丁度、実家を相続して、築30年ちょっとだけど、
不動産会社さんへ賃貸で出したいと相談したら、
とれて家賃は5万円台、もう少しリフォームして頑張って7万ぐらいかなぁ~と言われた。
それなのに・・・
家賃128,000円~
本当にとれるの?
全てが全て可能とは言えませんが
まず、可能性は十分にあります。
それは、障がい者グループホームとして貸し出す。
もちろん、障がい者グループホームは誰でもできるものではないので、
障害福祉サービスに位置付けられた障がい者の住まいです。
許認可事業になるので、様々な基準に適合する必要があり、
且つ、障がい者グループホーム運営会社が借りてくれる事が大切です!!
それでも、128,000円~って大丈夫?
あくまでも、4LDKと仮定した場合
1室あたりの賃料が32,000円×4室=128,000円
家賃が32,000円でも借りる方は一定の所得制限がありますが、
1万円の家賃の補助がでます。
すると、実質賃料22,000円
さらに、もう1万円でる自治体もあれば、
逆に自己負担賃料22,000円×6ヶ月132,000円の50%を補助する
自治体もあります。
すると、実質賃料11,000円
でも、不動産オーナー様には運営会社さんから、
決められた日に家賃128,000円の入金がある。
空き家活用研究所では、無料査定を行っています。
まずは、お気軽にご相談下さい!!
コロナで不安定な社会情勢の中、毎月12万円ちょっと
収入が入るとしたら悪くないと思います。
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仮に]]>戸建て活用の社会貢献型不動産投資オンラインセミナーを終えて♪♪tag:tochikatsuyoudotcom,2024-page=3067大久保悦次新しい賃貸形態 - 障がい者グループホーム2020-09-07T08:45:40+09002020-09-07T08:45:40+0900
昨日は空き家活用研究所主催の
「社会貢献型不動産投資オンラインセミナー」でした。
現在は、月2回無料で開催中!!
なぜ?障がい者グループホームが社会貢献になるのか?
障がいのある方が地域で安心して暮らす為に、まだまだ住まいが不足している。
そこで、国土交通省は厚生労働省と連携して、下記の促進を行っています。
○ 障害者が地域において⾃⽴した⽇常⽣活・社会⽣活を営むことができるようにするためには、グループホームなど地域における住まいの場の確保が重要。
○ このため、厚⽣労働省、国⼟交通省の連名で通知を発出し、障害者の住まいの場の確保等に関する両省の施策について広く
◆ 趣 旨 交通省住宅局住宅総合整備課長、国土交通省住宅局安心居住推進課長連名通知) 平成26年4月1日現在
○ このため、厚⽣労働省、国⼟交通省の連名で通知を発出し、障害者の住まいの場の確保等に関する両省の施策について広く紹介するとともに、各地⽅公共団体においても、福祉部局と住宅部局の連携を図り、これらの施策についての取組を強化する
よう依頼。
全国の障がい者数788万人に対し、障がい者グループホームの数は9万戸で、供給率はわずか1.1%にとどまっています。
もちろん、地域性もありますが・・・
そこで、障がい者の住まいの問題を解決する。
それが、社会貢献型不動産投資「障がい者グループホーム」なんです!!
セミナーでは、障がい者グループホームとは?
どんな方が入居者なのか?
投資スキームは?
などなど
細かく、分かり易くお伝えしています!!
ご興味が少しでも湧いたら
是非、一度覗いてみて下さい!!
社会貢献型不動産投資・活用のご相談・ご依頼は
株式会社空き家活用研究所へ!!
]]>障がい者グループホームの事前協議へ行ってきました♪♪tag:tochikatsuyoudotcom,2024-page=3066大久保悦次新しい賃貸形態 - 障がい者グループホーム2020-08-29T15:50:59+09002020-08-29T15:50:59+0900
昨日は県庁へ障がい者グループホームの事前協議へ♪♪
障がい者グループホームは障害者総合支援法という法律に位置付けれられた
障害福祉サービスになります。
誰でも勝手にやる事はできず、都道府県に対して許認可申請を行う
許認可事業なんです!!
立地、建物、運営と色々な決まりがあります。
例えば建物なんかでも、居室の最低面積基準とか、必要設備とか、消防関係とか
色々あります。
それを、事前に担当部局に対して、このエリアで、この物件でと
協議を行い、基準を満たしているかどうか指導を受けます。
実際に、借りたは良いけど、要件を満たしていないからオープン出来ないと云う事は洒落にも何にもなりませんので!!
ということで、
実家を障がい者グループホームとして貸したい。
戸建てを購入して障がい者グループホームに貸したい
土地活用として障がい者グループホームを建てて貸したい。
などなど
お気軽にご相談下さい。
お電話の場合、
空き家活用研究所
電話03-6272-6031
障がい者グループホームの件で相談がしたいとお伝え下さい!!]]>土地活用としての障がい者グループホームの落とし穴「こんなご提案にはご注意下さい」!!tag:tochikatsuyoudotcom,2024-page=3065大久保悦次新しい賃貸形態 - 障がい者グループホーム2020-08-29T15:40:46+09002020-08-29T15:40:46+0900
新たな土地活用として、注目を集めているのが、「障がい者グループホーム」です。
サービス付き高齢者向け住宅や住宅型有料老人ホームで、空室や経営不振が増え、
先行き不安が出て、将来的に考えて、どうなんだろうか?とお悩みになる
土地オーナー様も多数いらっしゃいます。
そこで、同じく国が推奨し、まだまだ物件が足りず必要とされているのが
障がい者グループホームです。
土地オーナー様はサ高住や住宅型と同様に法人による借り上げなので、
入居不安はなく、運営側も保険事業だと云う事で、安心される方も多いと思います。
そこで、土地活用として、障がい者グループホームの提案を受けると思いますが、
制度的に居室数の制限があり、2~10室まで
例えば、1階10室、2階10室と玄関も全て分け、10室を独立したユニットとした場合、
1棟で20室が限界となります。
一部自治体では、1棟10室まで(同一敷地)と定めている所もあります。
と考えると、サ高住や住宅型の様に、30室40室と居室が取れない。
オーナー様の収支も高齢者系に比べると低くなります。
ここからが大切なポイント
障がい者グループホームの場合、1室あたりの賃料がいくらになるか?
それが、オーナー様の収益に直結する問題です。
その地域の生活保護費の住宅扶助が月額4万円のエリアだとした場合、
1室あたりの賃料は4万円~5万円が限界。
なので、私は住宅扶助費+1万円が上限だと思います。
安全値は住宅扶助額と同額。
すると、例えば10室の場合月額賃料は40万円~50万円
それを1室あたり7万円~8万円で提案している所があります。
おーっ・・・
そんなに!!!
それが、リスクをはらんでいます。
そんなお話も
9月5日オンライン無料「社会貢献型不動産投資セミナー」でお伝えします。
ご興味のある方が是非!!
お電話の場合
空き家活用研究所
電話03-6272-6031
9月5日のセミナーの件でとお伝えください。
皆様のご参加をお待ちしております。]]>社会貢献になり、1,000万円強の投資で表面利回り15%以上「障がい者グループホームへの」不動産投資♪♪オンラインで解説!!tag:tochikatsuyoudotcom,2024-page=3064大久保悦次新しい賃貸形態 - 障がい者グループホーム2020-08-29T14:09:56+09002020-08-29T14:09:56+0900
コロナショックの影響で民泊の需要は7割消失・・・と言われ、
今ブームなのが、数百万円で中古住宅を購入して、リフォームして賃貸に回す
古民家再生投資!!利回り20%以上回ると好評ですね!!
同じく、中古住宅を購入して、シェアハウスとして運営
上手く行けば利回り20%30%と好利回り物件もあります。
色々ある、中古住宅を購入して賃貸で稼ぐ不動産投資!!
そんな中、ニーズがあり、地域居住支援という社会貢献になり、
且つ、表面利回り15%強、他の不動産投資との唯一の違いは、
「入居者募集」や煩わしい「管理」、入居者クレーム等の対応が全く必要としない。
勝手に収益を生んでくれる、社会貢献型不動産投資が
「障がい者グループホーム」へ貸すというモデル!!
障がい者グループホームって最近、よく聞くけど、どんなものなのか?
実際に、そんなに簡単にできるのか?
リスクは?
そんな不安や疑問、お悩みを一気に解決できる。
オンラインセミナーを開催します。
9月5日18時30分~19時30分
オンライン・参加費無料
講師は私大久保が分かり易く解説致します!!
https://www.rakumachi.jp/info_seminar/show/45016
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空き家活用研究所へ
電話 03-6272-6031「9月5日のオンラインセミナーの件」とお伝え下さい。
皆様のご参加をお待ちしております!!]]>愛犬共生型サ高住の打ち合わせ!!「愛犬共生型犬の幼稚園併設サービス付き高齢者向け住宅」tag:tochikatsuyoudotcom,2024-page=3057大久保悦次新しい賃貸形態 - 高齢者向け賃貸住宅・高専賃・サ高住2020-07-16T19:05:04+09002020-07-16T19:05:04+0900
愛犬共生型サービス付き高齢者向け住宅
しかも「犬の幼稚園」併設!!
そんな打ち合わせを4年前の今日、行ってました。
しかし・・・・
よくある銀行融資のあるあるで、資金が付かず断念。
どんなこと?
まず、この時代はサービス付き高齢者向け住宅は
要介護状態の高齢者が入居して、
併設の介護サービスを利用する。
運営先は介護事業者か医療法人
収益構造は、介護報酬
それがあたりまえ。
なので、私のプロデュース案件は
まず、入居対象者は愛犬家の元気シニア
コンセプトは
将来リスクに備え、万一介護状態になっても最期まで
大好きな、大切な、家族である愛犬と一緒に暮らせる
まさに「愛犬と共に暮らせる終の棲家」
収益構造は家賃収入
介護サービスは外部事業者と提携。
銀行曰く
高齢者が犬と暮らすんですか?
収益は家賃?
無理がありますね。
だって、サ高住は介護報酬で利益を上げるのが一番です。
と・・・・
資金調達不発。
4年という歳月が流れ・・・
某金融機関との別件打ち合わせで
愛犬共生型賃貸住宅
愛犬共生型高齢者住宅の話をしたら
それ!!めちゃくちゃ良いですね!!
案件あります?前向きに検討しますよ♪♪と
時代が変わりましたね。
ふとそんなことを思い出した今日この頃
ペット共生型
愛犬共生型賃貸住宅
愛犬共生型高齢者住宅
愛犬共生型シェアハウス等のプロデュースはお任せ下さい!!
ペット共生住宅管理士兼ドックトレーナーの
私大久保がプロデュース致します!!
是非^^]]>高齢者住宅にこの先必要な「ペット共生」という考え方tag:tochikatsuyoudotcom,2024-page=3056大久保悦次新しい賃貸形態 - 高齢者向け賃貸住宅・高専賃・サ高住2020-07-07T15:08:41+09002020-07-07T15:08:41+0900
70代のペット飼育率は変わらず
2018年12月、一般社団法人ペットフード協会が発表した『全国犬猫飼育実態調査』によると、犬の飼育頭数は890万3000頭、猫の飼育頭数は964万9000頭となっており、前回調査と比べて犬の飼育率が減少傾向・・・
しかし、飼い主の年代別飼育状況を見てみると、20代から60代の飼い主がこの5年間で減少しているのに対し、70代の飼い主だけは飼育率が変わらず維持されている。
高齢者とペットは切っても切れない関係へ
実際に、ペットと一緒に暮らしていて、老人ホームへの入居を考えてはいるが、
大切なペットがいるので、まだ「入居出来ない」という方は存在します。
最近では介護支援専門員(ケアマネジャー)に寄せられる相談内容の中でも、現在飼っているペットの処遇を案ずる声が増えています。
「高齢者がペットと暮らすメリット」
◆運動量が増える
犬の散歩は毎日です。犬の散歩をする事により運動量が増えるのと、引きこもり防止になる。
◆社会とのつながりができる
高齢者が一人で散歩していても、本人から話しかけないと、なかなか相手から話しかけてもらえませんよね。
でも、「犬」がいるだけで、同じく散歩している方から話しかけられたり、新しいコミュニティである「犬友」が出来たりして、
社会とのつながりも!!
◆新たな命を守る必要があるので、自分の健康にきをつける
犬も猫も誰かがお世話をしてくれないと生きていけません。
だから、「私にもしもの事があったら大変だ!!」と自分の健康に気を付ける様になります。
海外の調査では、ペットと暮らしている方と暮らしていない方とでは、病気になる可能性が低くなり、血圧も下がり、寿命も延びた。病気になる可能性が低くなるので、医療費が下がったという報告もあります。
◆精神的に安定する
話相手ができるので、会話も増えるし、犬と見つめ合う事で、オキシトシンが増え、ストレス反応を抑え、精神的に安定する。
また認知症予防や改善の報告もあるぐらいです。
◆生きがいと目標がもてる
「この子と元気に暮らし続けたい」と目標が持てる
そして、一緒にいて、色々な楽しい事があるので、生き甲斐に繋がる。
◆とにかく、ハッピーになる♪♪
そんな事もあり、ペットと入居できる老人ホームや
特養まであります。
でも・・・
なかには、入居率向上を目指し、ペット可にしている残念な老人ホームやサ高住も存在します。
また、施設運営側もペットの理解がイマイチで事故が起きるケースもあります。
実際に、入居者ご家族から私共への相談事例として、
母親が大好きな愛犬と暮らしたいという想いに応えるべく、
ペット可の老人ホームを娘さんが探し、無事に入居したが、
事故が起きてしまった・・・・
バイタルチェックに来た看護師さんを愛犬が噛みついてしまった。
大事にはならなかったが、この件が理由で、退去。
愛犬は娘さんが引き取り、お母様はひとり寂しく別のホームへ
それから、認知症の進行も進み、数ケ月後他界。
この様な事故はペットへの理解が足りないから起きてしまった
お互いを不幸にしてしまう。
特別な事ではなく、愛犬は飼い主を守ろうとする行動。
特別な問題ではなく、そうなる前に、事故を起こさないで済む問題。
正しい知識を付けて、
入居者の大切な家族である
ペットと最期まで暮らせる環境の構築こそ、
これからの高齢者住宅業界に求められている事だと強く思う。
そこで!!
ペット共生にする為に必要なのが
職員への人財育成
私が理事を務める
一般社団法人 ペット共生デザイン協会では、高齢者住宅や介護施設向けに
人財育成プログラムをご用紙しております。
また、私が代表を務める
わんハピ合同会社では、高齢者住宅・福祉施設のペット共生型プロデュースを行っています!!
ペット共生型高齢者住宅・ペット共生型福祉施設等のご依頼・ご相談は
お気軽に♪♪
]]>これからの賃貸経営!!「ペット可ではなく、ペット共生型のススメ」♪♪tag:tochikatsuyoudotcom,2024-page=3055大久保悦次ブログ2020-07-07T14:03:53+09002020-07-07T14:03:53+0900
空室が増えてくると、入居促進効果を狙い、「ペット可」にする物件が多いですが、
実は、ペット可にした事によって、入居率は向上するだろう!!という期待を込め、
ペット可にした。しかし、ペットが好きな人も嫌いな人も一つ屋根の下で共同生活をおくる賃貸では、ペット連れ入居者のマナーが悪く、トラブルになったりして、退去してしまう
入居者もいる。
そうるすと、入居率向上という「目的」が果たせなくなる・・・・
ペット可物件はあくまでも、ペットも良いですよレベル。
そして、小型犬限定とか、何頭までとか、ざっくりしたルールしかない。
これでは、ペットと暮らす方にも、そうでない方にも「いまいち」・・・
そこで、「ペット共生型」をおススメします!!
ペット共生型の効用♪♪
(1)入居率の向上
本当のペット共生型の需要は高いが、物件数が圧倒的に不足しているので、
望んでいる方が入居する事により入居率は向上します。
(2)賃料のアップ
ペット共生型という無敵な付加価値が生まれるので、相場より多少高めでも
入居は期待でき、賃料アップが期待出来ます。
(3)清潔な住環境の維持
ペットを飼っていると家の中が汚れてしまいそう・・・ですが、
実際には飼い主のためにもペットのためにもこまめな掃除や換気に気を付ける人が多いので、結果として住環境は清潔に保たれるという逆説的な現象もあります。
(4)住民同士のトラブルの減少
飼い主仲間としての価値観や考え方を共有して、住民同士のつながりや親密な関係が自然にできあがる事が多い。結果として、疎遠な人間関係や感情的ないさかいを起因として生じがちなトラブルを回避することができる。
ペット共生型はただ単に、ペットも良いですよ的なものではありません。
ペット共生は基本的に、ペットが好き
ということが前提条件。
そして、ハード、ソフト、サービスの3本柱から成り立ちます。
ペット向けのハード(設備)だけでは
ペット共生とは呼べない。
本当のペット共生型が求められています!!
わんハピ合同会社では、
ペット共生型のプロデュースを行っております!!
ペット共生型のご相談は大久保悦次まで♪♪
一緒に本当のペット共生型を創りましょう!!
]]>様々な社会的課題の解決に貢献する不動産投資!!「社会貢献型不動産投資、表面利回り20%強」♪♪tag:tochikatsuyoudotcom,2024-page=3054大久保悦次新しい賃貸形態 - 障がい者グループホーム2020-07-07T13:11:42+09002020-07-07T13:11:42+0900
様々な社会的課題?
(1)空き家の増加
空き家は年々増加傾向にあり、全国で820万戸以上存在する。
(2)障がい者の住居
社会的入院者の退院促進が積極的に展開されることから、地域生活を送るための
居住の場の整備が重要な課題。
(3)老障問題
平成30年の障害者白書によると、在宅の知的障害者 96万2千人の年齢階層別の内訳をみると、18歳未満 21万4千人(22.2%)、18歳以上65歳未満58万人(60.3%)
外来の年齢階層別精神障害者数の 25歳以上 65歳未満 192万6千人(53.3%)
知的障がい者、精神障がい者共に18歳以上65歳未満が50%を超えている。
そうすると、当然親も年を取る。
親が子供の介護をするケースだと、
親も高齢になり、介護状態になる可能性がある。
実際に親が子供の介護をしていて、
自分も介護状態となり、子供の介護出来ないという問題
「老障問題」が深刻化してきている。
(4)8050問題
80は80代の親、50は自立できない事情を抱える50代の子どもを指し、こうした親子が社会から孤立する問題として「8050問題」と呼ばれています。代表的なのがひきこもりです。これまで若者の問題とされていましたが、ひきこもりが長期化し、子どもが40代、50代と中高年になる一方、親も高齢化して働けなくなり、生活に困窮したり、社会から孤立したりする世帯が各地増えています。
内閣府の調査によると40~64歳のひきこもり状態の人が全国に61・3万人。
「15~39歳」の推計54万1000人を上回りました。
彼らの中には対人恐怖症(社会不安障害)を示したり、強迫性障害(強迫観念・強迫行為)を伴ったり、著しい不安・葛藤から家庭内暴力を振るったり、睡眠覚醒リズムの障害(睡眠障害)を伴ったり、うつ状態(不安焦燥感、意欲減退、抑 うつ気分、希死念慮など)を示すことが少なからずある。一部には統合失調症様の症状が見られるケースもある。
この様な社会的課題の解決に貢献できる!!
「社会貢献型不動産投資」
それが、障がい者グループホームへの投資!!なんです。
社会貢献型不動産投資として、表面利回り20%越えの投資実績も多数あります。
弊社で運用している愛知県名古屋市の物件も表面利回り18%です!!
色々な不動産投資がありますが、
興味はあるけど・・・やはりリスクが。
そのリスクのひとつが、「入居者募集」ではないですか?
空室=賃料なし。
そのリスクを「最小限化」できるのもこの「社会貢献型不動産投資」の魅力のひとつです。
法人借り上げなので、入居率に関係なく、毎月賃料が入るので
安定経営が出来る!!
例えば、築20年4LDK
普通に賃貸に出すと、家賃9万円だと仮定します。
しかし、障がい者グループホームなら家賃16万円も可能です。
そして、社会貢献になる!!
具体的にどうすれば良いのか?
株式会社空き家活用研究所では、
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「土地活用ドットコム」を見たんだけど、今度のセミナーはいつ?
とお尋ね下さい♪♪]]>社会貢献型不動産投資「表面利回り14%強」決定♪♪tag:tochikatsuyoudotcom,2024-page=3047大久保悦次新しい賃貸形態 - 障がい者グループホーム2020-06-07T13:37:16+09002020-06-07T13:37:16+0900
先日、北関東のとある街へ
介護会社の社長と障がい者グループ用の戸建ての内見へ!!
いくつか見て、最終的には売却物件へたどり着いて。
リフォーム済みで3DK1,000万ちょっとで売りに出されている物件。
外観も綺麗で、さすがリフォーム済み
水回りも新品、クロスも張り替えてある。
3DKなので、間取りを変更すれば、5部屋とれる物件。
社長からどう思う?と聞かれ、周りの環境も良いし、
外観も綺麗で、内装も問題ない。
良いと思いますよと進言。
じゃぁこれで決めようと!!決まりました。
今回は、障がい者グループホームを運営する介護会社さんが購入するのではなく
あくまでも賃貸で1棟借りる。
売りに出されている物件を不動産投資家の方に購入してもらい
それを借りるスキーム
今回は私は障がい者グループホームの運営コーチングの仕事として、
一緒に物件をみに行きましたが、
社会貢献型不動産投資の目線で見ると
物件を購入して、間仕切り工事や消防設備、もろもろ入れて
表面利回りは14%強回る「利回り物件」
しかも、今回は10年の定期借家をお願いされ、10年で契約。
この物件に投資するオーナーさんは
入居募集の悩みがなく、
10年間は安心して、賃貸経営ができる。
賃料だけで、回収すると考えると
ざっくり6年ちょっとで全額回収できる。
法人契約だし、安心!!
リスクは?
もちろん、リスクはある。
そのリスクは?
運営している会社が万一破たんした場合・・・・
でも、それは、障がい者グループホームだけではなく、
ロードサイドで建て貸しの場合も
高齢者住宅の建て貸しの場合も
同じ事が言える。
数億円の投資ではなく、1,000万ちょっとの投資
不動産だけでなく、全ての投資には当然、リスクはつきまとう。
障がい者グループホームという
「社会貢献」が出来き、安定利回りが期待できる。
それが、社会貢献型不動産投資
今回は運営側として
でしたが、社会貢献型不動産投資にご興味がある場合は
お気軽にご相談下さい。
私が役員を務める「空き家活用研究所」へご相談を♪♪
社会貢献型不動産投資・社会貢献型不動産活用なら
株式会社空き家活用研究所へ是非!!
]]>始まった!!サ高住サブリース賃料の未納tag:tochikatsuyoudotcom,2024-page=3037大久保悦次新しい賃貸形態 - 高齢者向け賃貸住宅・高専賃・サ高住2020-03-18T16:38:22+09002020-03-18T16:38:22+0900
サービス付き高齢者向け住宅事業の新日本通産(株)がサブリース賃料の未払いにより破産を申し立てらる。東京商工リサーチ
東京商工リサーチによると
サービス付き高齢者向け住宅のオーナーらが新日本通産に対し、未払い賃料の支払いと建物の明け渡しを求め甲府地裁に提訴するとともに、破産を申し立てた。なお、関連3社に対しては未払い賃料の提訴のみで破産の申し立てはなされていない。と報じた。
私も独立前は北関東の高齢者専用賃貸住宅の建設会社でコンサルティングを行っていたので、同業他社として、新日本通産は知っていた。
同じくサ高住以前の高齢者専用賃貸住宅時代から参入して、
スキームも同じで高齢者向けアパートの建築と介護事業をセットとするビジネスモデル。
なぜ?このモデルにたどり着いたかと言えば、
元々は建設会社。
当然、建物を建てて利益を得る。
アパート等の土地活用が厳しく、時代は高齢者
そこで、この先伸びるであろう高齢者住宅に活路を見出し参入。
当初はアパート・マンションから土地活用として、高齢者向け住宅の提案。
相続対策や土地の有効活用。
高齢者専用賃貸住宅からサービス付き高齢者向け住宅へ制度が移行し、
益々注目度も上がり、補助金も出る。
まして介護事業はこの先固いと思われ、
売上は右肩上がり、
そこで、次に高齢者住宅を運営するオペレーター(借り上げ会社)さんのマッチングの問題でスピードが落ちる。
では、という事で自社で介護事業を設立して、自ら借り上げ運営するスキームにして
さらに売り上げを伸ばして行ったと予想が付く。
これは、建設会社さんの介護参入という未経験だから危ないと
いうレベルではない。
ほぼほぼ、サ高住のサブリースの収益構造に問題があると
以前から指摘してきた。
興味のある方は是非、私の過去記事を検索して頂きたい。
この先、報酬改定、人件費高騰、人財不足で
同様のケースが増えない事を願い。
これからの土地活用、不動産活用、不動産投資は
「ペット共生型」の時代へ・・・
ペット共生型のご相談はお気軽に♪♪]]>相次ぐ老人ホーム閉鎖 “終(つい)の住みか”で何が?tag:tochikatsuyoudotcom,2024-page=3021大久保悦次ブログ2019-10-04T15:02:33+09002019-10-04T15:02:33+0900
10月3日のクローズアップ現代でも特集されていましたが
「相次ぐ老人ホーム閉鎖」問題・・・
入居者家族にとっては洒落にならない大きな問題です。
実際に私の義父も老人ホームではなくグループホームですが、
入所しているので、突然「閉鎖」となったら顔面蒼白です・・・
私も高齢者住宅のコンサルをやっていましたので、
もう7年前から老人ホームの危険性は伝えてきました。
ご興味のある方本サイトの過去記事からご覧ください。
]]>空き家を活用した「障がい者グループホーム参入解説セミナー」IN高崎!!【残6席】11月22日開催♪♪tag:tochikatsuyoudotcom,2024-page=2982大久保悦次新しい賃貸形態 - 障がい者グループホーム2018-11-19T18:14:27+09002018-11-19T18:44:47+0900
空き家(空き地)を活用した
【障がい者グループホーム参入解説セミナー】高崎!!
あと≪6名≫で定員となります!!
日時:11月22日 13時開場13時30分~16時終了予定
会場:高崎市通町4番地 プラザビル2階
■実家を活用して毎月10万円の家賃収入
■空き家がなくてもできる 表面利回り18%~
■土地活用は80坪からでき、表面利回り10%以上
★入居者殺到!!職員殺到!!の秘密とは
空き家活用から障がい者グループホームの制度、活用事例、参入事例等
詳しくお話致します!!
参加費無料!!
まずはお気軽にお申し込みを
TEL0120-949-615
ケアペッツグループ
主催:株式会社空き家活用研究所 担当:うえはら]]>昭和60年(築33年)の貸家3DKが家賃75,000円「年間賃料収入90万円」♪♪tag:tochikatsuyoudotcom,2024-page=2981大久保悦次新しい賃貸形態 - 障がい者グループホーム2018-11-19T17:35:09+09002018-11-19T17:35:35+0900
関東某所の築33年の貸家3DK5戸建ていて、今は全て「空き家」となっている。
親からの相続貸家・・・
リフォームをして、貸したら家賃はいくらになるか?
地元の不動産会社さんへ相談したら、1戸35,000円~よくて40,000円
でも、リフォームをしても入居者が付くとは限らないと言われ、
解体も考えたけど、解体費用も150万円ぐらいかかる。
どうしよう・・・
現状で売りに出そうか?リフォームして入居者を探してもらうか・・・
セーフティネットを調べたけど、入居は何とかなっても賃料が・・・
相続だし、自分は取得にお金があまりかかっていないけど・・・
悩んでいる時に相談。
障がい者グループホームで活用できませんか?と
早速現地へ!!
リフォーム提案を行い、「えっ・・それぐらいで大丈夫なの?」
そして、仮に障がい者グループホームで転用した場合、
1室あたり25,000円×3室=1棟
なんと1棟75,000円の家賃!!
5棟だから月375,000円
年間90万円に!!
但し、諸々条件などもあるんですけどね^^
詳しくは11月22日高崎セミナーで^^
]]>築40年後半でも「年間賃料117万円」の賃貸収入!!【戸建て活用型障がい者グループホーム】tag:tochikatsuyoudotcom,2024-page=2980大久保悦次新しい賃貸形態 - 高齢者向け賃貸住宅・高専賃・サ高住2018-11-19T15:51:00+09002018-11-19T15:51:00+0900
事例!!
築40年代後半の一戸建て
売買でも売れず、賃貸でもなかなか決まらず・・・
それが、障がい者グループホームで年間117万円の賃料収入を!!
しかも、法人契約なので、家賃滞納リスク、空室リスクは一切なし。
えっ・・・
そんなことあるの?
詳しくは11月22日高崎セミナーで詳しくお伝えいたします。
]]>セーフティネット住宅普及進まず・・・・tag:tochikatsuyoudotcom,2024-page=2979大久保悦次ブログ2018-11-19T15:29:58+09002018-11-19T15:29:58+0900
セーフティネット住宅普及進まず
高齢者や子育て世帯、低所得者といった「住宅確保要配慮者」の住居確保を目的として改正した
住宅セーフティネット法
がしかし・・・
登録数が伸びていない。
当初は初年度で2万5000戸を目標に揚げていたが15%程度の達成率・・・・
空き家は820万戸以上と増加の一途を辿り、
賃貸物件の空室率も上昇する中、
高齢者や障がい者は住まいを借りるのも一苦労・・・
今や65歳以上の高齢者は全世帯の半数に昇り、
うち、半分は高齢者の独居、夫婦のみ世帯が占めている。
高齢者に厳しい不動産の世界
でも、同じ高齢者を入居対象としている
サービス付き高齢者向け住宅は
制度発足以来右肩で登録数が増加し、
総登録件数 7,154件 総登録戸数 236,979戸
これだけ、普及したサ高住ですが、
実は元気高齢者を対象としてものは8割もない。
という事は、主な対象者は「要介護者」
そう要介護認定者なんです。
高齢者は3,500万人を突破しても
要介護認定者は640万人 要介護認定率も20%足らずで80%は元気高齢者なんです。
20%のマーケットの奪い合いで、入居苦戦をしている
サ高住が増えているんです・・・
目指すべきはシニアターゲット!!
でも、大家さんはネガティブに
家賃滞納をしたら・・・
孤独死したら・・・・
近隣トラブルは・・・・
それらの解決策がセーフティネット住宅なんですけどね。
本当に高齢者は部屋を借りられないとつくづく
感じています。
義母の部屋を借りる時にことごとく高齢者の一人暮らしはと不動産会社さんで撃沈・・・・
仕方ないので、私名義で義母の部屋を借りました。
セーフティネット住宅のご相談もお気軽に♪♪]]>要介護認定者数と障害児・障がい者の数「こらからの不動産活用について」tag:tochikatsuyoudotcom,2024-page=2978大久保悦次新しい賃貸形態 - 障がい者グループホーム2018-11-19T14:24:19+09002018-11-19T14:24:19+0900
不動産活用(土地活用・空き家活用)で
これからは、高齢者が爆発的に増加するから
高齢者住宅が安定で硬い!!と思っている方も沢山いると思います!!
まさにその通りで、これからの「不動産活用」として
高齢者は完全に無視できないですし、シニア向け不動産需要は増加の一途を辿ります。
でも、勘違いしないでいただきたいのは、
それは、「シニアマーケット」であるという事。
高齢者人口は3,500万人を突破して、全人口に占める割合は28.1%
しかし・・・
残念なのが、不動産マーケットでこの高齢者は無視され、
逆に、高齢者=要介護者
介護住宅としての不動産活用が主流となっています。
そこが間違い・・・
要介護者数は640万人足らず、
要介護認定率も20%
という事は80%が元気高齢者だという事。
未だにこの元気高齢者は住宅難民となっている現実がある・・・
では不動産活用として、安定を求めるなら
無視できないのが「障害児・障がい者の数」
年々増加傾向で、現時点で937万人に昇る。
これからの障がい者の住まいとして
注目を集めるのが「障がい者グループホーム」
まだまだ需要が大幅に増し、供給が追い付かない現状がある。
しかも、土地活用としても空き家活用としても
安心の運営会社による借り上げがある。
実は、この先の不動産活用として、期待できるのは
障がい者グループホームかもしれません・・・
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