愛媛土地活用ドットコム

(image) 不動産投資や賃貸経営、土地活用と考えたら気になるのが人口減少と高齢者世帯の増加・・・15年20年というスパンで考えたら高齢者世帯を無視した賃貸経営はありえない・・・ならばとサ高住を検討したり、選択する土地オーナー様や不動産投資家の方も後を絶たない今だからこそ、「注意点とリスク」をきちんと理解した上で行うべきです。まず(1)入居ターゲット(入居対象者)を誰にするのか?高齢者と一言で云っても全然違います。夫婦世帯なのか?単身世帯か?男性か?女性か?所得属性は?元気なのか?要介護状態なのか?・・・・(2)どんな事業モデルで行うのか?運営事業者による一括借り上げか?テナント式か?委託式か?自ら運営か?他にも沢山ありますが・・・今回はこの2点についてお話します。例えば・・・(1)ターゲットこれからは、やっぱり元気高齢者だろう・・・シェアが違いすぎるし、周りにないから絶対に行ける。よし!!ターゲットは「元気高齢者」で行こう♪♪↑ここまでは非常に良い^^しかし・・・(2)では、運営事業者による一括借り上げで!!一括借り上げで30年契約にすれば、賃料変動もほぼ無いし、安定経営ができる。↑ここが問題。では?イメージする運営事業者は?「それは介護会社か医療法人か・・・」ダメ・・・そもそも、介護会社さんや医療法人さんが借り上げてまで運営するメリットって何ですか?元気高齢者だとまだまだ「介護とは無縁」そもそも、介護会社さんや医療法人さんがどうやって元気高齢者さんを集められるのか?入居募集は誰がやるのか?↑ここが最大のネックになり・・・誰も元気高齢者では借り上げたくないだから、元気高齢者向けは圧倒的に少なく今のサ高住のおよそ8割は「要介護型」施設の代替としてのサ高住になりターゲットは「要介護者」になり、わずか2割に満たないマーケットを食い合っている。そこには、入居苦戦、スタッフ採用苦戦、経営圧迫、報酬ダウン破たん・・・と負のスパイラルが始まるんです。(image) いやいや・・・そんな事はないそういうなら、お近くのサ高住を見て、実際に話を聞いた方が良いです。そこで、相談する方も今、アパート経営をしている方が多いので全て、不動産会社さんによる管理もしくは借り上げですか?と尋ねると自主管理もある。そして、自主管理物件の方が入居率が良かったりすると・・・ならば、サ高住も自ら運営という選択肢はないのか?・・・・自ら運営のお話は次回!!「注意点とリスク」一括借り上げだと、狙いたいマーケットに参入できない。自立から軽度者は介護会社さんが苦手とする。ご相談・ご依頼はお気軽に♪♪