愛知土地活用ドットコム

(image) 以前もお伝えしましたが、最近また増えてきました・・・通常賃貸経営と考えた場合、毎月赤字でも良いよ♪♪と言うオーナーさんがいるでしょうか?例えば、一括借り上げをしているメーカーさん、不動産管理会社さんでいるでしょうか?メーカーさんの場合、何千、何万と言う借り上げ物件の中で、空室率が高く、赤字の物件もあると思いますが、「良し」としていませんよね。しかし・・・要介護型サ高住では、借り上げ賃料の逆ザヤが起きているのは珍しい事ではありませんが、今、相談が多いのは、満室だけど「赤字」・・・(image) これは、要介護型が抱える大きな問題。本来、要介護型は売上構造が「介護保険メイン」なので、入居者の平均介護度を設定して、「売上コントロール」を行います。でも・・・入居率の低迷であせった運営会社さんは、何も考えず、「満室」にする地獄への道を選んでしまったんです。努力の甲斐あってオープン1年弱で満室♪♪普通なら喜ばしい事ですが、そうでないのが、「要介護型」入居者の8割はなんと「軽度者」そうです。介護サービスを利用してくれない。だから、介護事業での売上は低迷・・・と言うか「赤字」そして、満室でも賃料は安めに設定しているので、満室賃料では「一括借り上げ賃料」を支払えない。頼りにしていた介護サービスの売上がない。毎月赤字・・・4ヶ月間そんな事を続けていて、資金ショートが見えて来た・・・そこで、相談が来ました。(image) 正直、今更相談されても・・・せめてあと半年早ければ・・・正直、厳しい。取り急ぎ、応急処置をするか・・・選択に迫られる。この場合、最大の失敗が介護度コントロールをせずに、誰でも入居させた事。その事を説明すると、「介護度コントロール」ってなんですか?と・・・・コンサルさんに相談は?建設会社さんから介護保険が入るから大丈夫と言われ始めた・・・あー改善策は!!ただひとつ。外部からデイサービスの利用者様を増やすしかない。それを説明すると、デイサービスの稼働率が悪く、ジリ貧になって来たので、サ高住を始めた。外部から確保出来るならサ高住はやっていない。と・・・・今回は残念ですが、私も慈善事業ではないので、フィーが払えないなら受けられない。陰ながら健闘を祈るしかない。そんな、満室なのに・・・・・と言う相談が増えています。そして、もうひとつ。採算分岐まで予想以上に時間がかかり、資金ショートギリギリと言う相談も・・・オープン前、計画段階でご依頼頂ければ、こんな事にはなっていない。それを話すとみなさん。・・・・・・・後悔は先に立たず。ご注意下さい!!