(image) 去年にまして家主様からの「空室対策」の相談が相次いでいます。そんな中、賃貸住宅新聞を読んでいて気になる記事がありました。需要消失・・・・大工場縮小の果てに・・・杵築市編要約しますと、大分県杵築市はキャノングループの工場が1999年に操業を開始、グループ全体で3,000人が働いていました。市全体で工員向けのワンルームの賃貸物件の建設が促進され、金融機関やJAが融資を行い、非常に潤っていました。しかし、状況は一変リーマンショック以降、派遣切りが始まり、大幅な人員削減。10年の借り上げ契約もわずか2年目で一方的に解除潤っていた街は一変し、「空室地獄」と化しました。一時は4万円の賃料をとっていた物件が今では9,500円それでも空室は目立つ。1棟丸空きなんて珍しくないと言います。自己破産をするオーナーさんも現れる始末。ひとつの需要に頼る危険性を指摘しています。同じ様な話が、私の地元の隣町でもありました。それは、大学です。その街は大学誘致に成功して、新しく大学が来る。そこで、ハウスメーカーさんや建設会社さんは学生向けのワンルーム物件の営業を展開、とくに力を入れたのがJAさんでした。地主さん達は競争の如くアパートの建設ラッシュ。しかし、初めての1年生が入学してびっくり!!大学の近くには住まず、隣接県の2駅先の地域に住み始めました。なぜか?大学の近くにはバイト先がなく、バイトには隣町(私の地元)まで、車かバイクで行かなければならない。しかし、バイト先の近くなら徒歩で行けるので便利。あてが外れた地主さん達は青ざめました。新築なのに3年だれも住まない物件も現れ始め、同じように自己破産や売却する地主さんも出てきました。そして、今は、大学の撤退が囁かれています。これは、完全に需要を読み違えた、悲しい結末です。サ高住も今日時点で9万戸を突破しており、10万戸は目の前です。消費税も8%に増税され、10%になり、更には15%にとの話もあります。相続税も増税傾向にあり、相続対策を兼ねた土地の有効活用として、サ高住は注目を集めていますが、きちんと検討しなければなりません。市場には家賃、食費、管理費込みで10万円と言う物件が多く供給れています。そこには多数の「リスク」があります。今は良いですが、その周辺に10万円の物件が溢れたらどうなりますか?そして、5年後、10年後の入居者層は間違いなく、変わります。安ければ入る。介護保険で売り上げを安定させる。そんな事を今でも考えているなら、絶対に辞めるべきです。悪いことは言いません。危険です。その計画は即座に中止するべきです。なぜ?安くするのか?困っている人を救いたいと本当に願うなら、10万円では救えません。国民年金でも入れるレベル、月額4万円台を作らなければ無理です。以前からもお話している通り、理念や戦略を持って、10万円にするならば問題ありません。ただ、安ければ入るからと考えているなら「リスク」です。地主さんもその様な事業者が価格競争に負けたら、どうなりますか?共倒れの危険性もあります。冒頭の賃貸でのお話は他人事ではありません。近い将来起きるかもしれません・・・まずは、よくご検討下さい。サービス付き高齢者向け住宅のご相談はお気軽に高齢者住宅経営研究室で検索
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