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(image) サービス付き高齢者向け住宅はどこも満室だと思いますか?東京都内のサ高住は約半数は入居に苦戦してます。私も仕事柄色々なサ高住を見に行きます。ご依頼を頂いていない所も当然行きます。営業にではなく、見学にです。基本私は営業しませんから。満室のサ高住は待機者がいるのが共通点。入居率の悪いサ高住はスタッフさんの士気が低いのが共通点。ひどいサ高住はオープン1年で入居率60%と言うものもあります。地域性によっても多少の違いはもちろんあります。一部エリアでは、下落が始まっている所もあります。家賃・食費・サービス費込みで16万円のサ高住が12万円に・・・・当初の事業計画からすると大幅に変更しなければなりません。ましてや家主さんへの家賃の支払いや返済があります。正直、苦しいですよね。入居率が悪い→スタッフの士気が低下する→やるきがなくなる→見学者にも伝わる→空室が続く→家賃や返済が負担に感じる→入居者の介護報酬を100%取ろうとする→必要のない過剰なケアサービス→入居者の介護度が逆に重度化する→スタッフに負担がかかる→スタッフの退職→不正請求に走る→指定取り消し→破たん。なんて言う「負のスパイラル」が発生する可能性は決してゼロではありません。地主さんからしても物凄いリスクです。一括借り上げだから安心と言うのは通用しません。サ高住には大きく分けると4つのパターンがあります。(1)委託方式　(2)テナント方式　(3)一括借り上げ　(4)自ら介護事業に参入ひとつひとつメリットとデメリットやリスクがあります。そうなんだよね。リスクは嫌だから「一括借り上げが安心」と言うそんな簡単なものでもありません。一括借上げ事業者が破たんしたら、撤退したらどうしますか?それもリスクです。どのパターンはどういうものか?きちんとひとつづつ理解して決めるべきです。事業には必ずリスクはあります。問題はそのリスクをいかに最小限にするか?と言う事です。そして、なぜ?サ高住をやるのか?目的の明確化をする必要があります。一括借り上げで行くのであれば、きちんと事業者の選定を行わなければ行けません。プロのコンサルに依頼をすることをお勧めします。これからは、まさに「大競争時代」が訪れます。ご注意を!!高齢者住宅のご相談はお気軽に!!「 hwc-zoo.com　」も併せてご覧ください。