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(image) 第1回目は運営事業者の選定でした。今回第2回目は一括借り上げにするか?テナント方式にするか?についてお話します。まず、一括借り上げのメリット20年・25年とそれぞれの条件により、運営事業者による一括借り上げなので、空室リスクはない。消防設備・エレベーター等の保守点検費用・法定点検費用、構造躯体以外のメンテナンスは運営会社が行うので、家主さんの修繕積立金は構造躯体部分だけでOK、イメージは大東建託さんのフルパッケージプランと同じ。※運営会社により多少の違いはあります。入居者からのクレーム対応、入居者募集、日々の管理業務も運営会社が行いますので、煩わしさがありません。デメリット一番怖いの運営会社の介護事業の「指定取り消し」2010年度の指定取り消し件数は全国で103件、今も、毎月どこかで数件は必ず指定取り消しが出ています。そして、破たん・撤退です。20年・25年と長期に渡り安定した経営ができるか?です。万が一破たんしたら、次に借り上げ事業者を見つけるのに多少なりとも時間がかかります。テナント方式のメリット居住部分の居室賃料+事業用(事務所・デイサービス)部分の賃料収入が入り、例えば、一括借り上げの場合、居室の借り上げ賃料が1室40,000円だったとした場合、テナント方式なら1室50,000円の入居者募集が可能である。そして、事業用賃料。万が一、デイサービスを借り上げてくれている事業者が破たんしても、すぐに次の事業者が見つかる。一括借り上げより圧倒的な速さで、引き継ぐ介護会社が見つかります。デイサービスを借り上げて、運営してくれる介護会社が、入居者に対してのサービス提供もしてくれるので、入居者のクレーム、入居者募集、管理業務も行ってくれるので、家主さんの煩わしさは一切ありません。手残り収支は一括借り上げより高い。デメリット空室リスクを負わなければならない。なので採算分岐は絶対に65%以下に設定、65%以下ならほとんど空室リスクヘッジにはなります。修繕積立金は一括借り上げより高めに設定。メンテナンス費用がかかる。もちろん退去時の原状回復は入居者負担ですが・・・テナント方式でも入居募集は介護会社が行ってくれるので安心です。それぞれの良いところ、リスクはあります。問題は、なんの目的でサ高住を建設したいのか?です。地主さんの目的を明確化し、それにあった形態をとるべきです。どうしたら良いんだろう??とお悩みの場合は、ご相談下さい。サービス付き高齢者向け住宅のご相談はお気軽に!!