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アパート一括借上げのリスク~なぜ、地主様は30年一括借り上げシステムを選択するのか?【リスク管理】

アパート一括借上げのリスク~なぜ、地主様は30年一括借り上げシステムを選択するのか?【リスク管理】

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私には疑問で仕方がない。なぜ大手アパートメーカーやハウスメーカーの30年一括借り上げシステムを選択するのか?恐らくアパートの30年一括借上げシステムで賃貸経営のリスクを軽減する目的でしょう。実は、それが失敗の原因です。実際、うちの義理の兄は某大手アパートメーカーでアパート経営をしている。そして、現在の入居率は40%と大変苦しんでいる。アパートメーカーの入居募集担当者は賃料の引き下げしか提案しない。そして、義理の兄は言う「大失敗」だったと。義理の兄はもう年金暮らしだが、アパートローンの残債を常に心配している。なんで某大手アパートメーカーにしたかと言うと、家賃保証があったからだ。そして、身内の話は一切聞かない。これがそもそもの失敗の始まりだ・・・皆さんは本当に30年一括借り上げをしてくれると本当に信じているのか?最近新聞一面広告をだしている大手ハウスメーカーさんの30年一括借り上げは10年固定コースと2年更新コースがある。10年固定コースとは10年間賃料が変わらないが、10年目でメンテナンスを実施しなければいけない。その後は2年更新の賃料保証となる。2年更新型は2年ごとに賃料査定が入る。賃料査定時にその物件の空室率に応じて、当然家賃交渉が入り、下げられてしまう。業界最大手の某アパートメーカーさんは、15年固定その後、5年更新だ。同じく、査定時の入居率に応じて家賃が変動する。極論、15年返済の銀行融資なら問題ない。15年後には返済が終わっているので。しかし、30年、35年返済では危険すぎる。新築当初の事業計画なんて一切あてにならない。なぜなら、2年後、もしくは15年後、賃料が下がる可能性が十分にあるからだ。そして、長期で見た場合、金利上昇リスクもある。最悪のケースは15年後、入居率40%金利2%上昇。このリスクをどう対処する?実際に、私の義理の兄の物件は築15年ぐらいで入居率40%だ。地元工務店がアパートを建設した場合、だいたい15年もあれば返済は終わる。そんなに、借り上げと言う言葉で安心したいなら、賃貸としての土地活用をやらない方が良いと思うのは私だけでしょうか?現在の全国の空室物件は756万戸そのうちの50%以上は賃貸用住宅(賃貸物件)です。そして、人口は毎年10万人以上減少しています。30年は一括借り上げをしてくれるが、賃料保証してくれないアパートメーカーに対して、サービス付き高齢者向け住宅は20年、30年と一括借り上げを行います。これぞ本物の20年間一括借り上げシステム。賃料は契約当初から20年間一切の変動をしません。ですから長期安定経営が可能です。そして、入居者募集、管理、清掃、クレーム対応等一切ありません。すべて借上げ会社が行います。オーナー様は一切煩わしい事は100%ありません。しかも、20年間、30年間と賃料も変わりません。賃料査定がないんです。でも、借り上げ会社(運営)が破たんしたらどうなる?それは、30年一括借上げをしてくれているアパートメーカーが破たんしたらどうなりますか?同じですよね。しかし、もちろん、建てて貸せば成功すると言う物でもありません。「リスク」もあります。詳しくはご相談下さい。
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