土地活用ドットコム土地活用ドットコム

私も仕事柄、日本全国を飛び回っております。そして、色々な地域のオーナーさんや、不動産業者、建築会社さんとお話をします。そこで、感じた素朴な問題について、今日はお話をします。今、全国での空家は756万戸あります。そして、某大手アパートメーカーさんによる新築物件をよく目にします。では、新築賃貸物件が既存物件にどの様な影響を与えるか?答えは、既存物件の空室に拍車をかけます。地域ごとの人口のパイは増えていません。一部地域を除いて、世帯数も増加していません。と言う事は極端な話、A市では100世帯が賃貸住宅で生活をしていて、そのA市の賃貸住宅の空室率は15%だったと仮定した場合、現段階でも15%の空室がある。そこに、新しいアパートが建つ、敷金礼金0物件家賃も相場並み。新築なので仮にすぐに満室なったとした場合。その人たちは一体どこからきたのでしょうか?他のエリアからの引っ越し?違います。A市で現在住んでいた賃貸物件からの住み替えです。そうすると、今まで住んでいた物件はどうなるか?空室になります。全体的にパイが増えているのではなく、A市内の賃貸住宅入居世帯が引っ越しているだけです。そうすると、新築は満室になるが、既存物件は空室になる。賃貸住宅フェアでも人気なのが、空室対策のブースです。リノベーションだったりしますよね。セミナーでも人気なのが、空室対策セミナーです。そこで!!素朴な疑問!!なんで?空室対策は好調なのか?答えは、賃貸経営が苦戦し始めているからです。いかに、満室稼働するか!!どうやって他の物件と差別化を図るか?物件が足りない、超人気エリアもありますが、全国的に見ると、賃貸物件は供給過剰なのではないでしょうか?そこに、輪をかけて、大手アパートメーカーさんは人海戦術で新築を供給し続けている。この先の賃貸経営は人口減少の中、かなり苦戦します。そこで、どの様な土地活用を図るかを真剣に考えるべきです。(1)サービス付高齢者向け住宅(2)新婚世帯を狙った売却可能な戸建て賃貸住宅(3)シニア向けマンション(4)売却(5)資産の組み換え土地の立地条件、市場ニーズを分析して、自分たちの老後、子供たちの将来等ライフステージをよく考えて、どうすることがベストなのか?を考えて、土地活用をしなければ行けません。先祖代々の土地だから守る!!と言う考え方が、今、本当にあっているのか?も含めて検討する必要があります。それには、必ずプロに相談をする必要性があります。出来れば、その道のプロに相談して、決めるべきです。相談無料の所でも構いませんが、アドバイジング料は有料のプロに相談すべきです。なぜか?すべて無料だと、その方々は何処で収益を得ますか?結果、建物を建ててと言う話になります。中立なプロは適正なフィーを得ます。建物ありきの相談はあまり意味がありません。お盆ですので、家族で話あういい機会だと思います。よく話会って下さい。