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アパート・マンション経営の一括借り上げと
サ高住の一括借り上げは違う【高齢者住宅の一括借り上げのリスク】

アパート・マンション経営の一括借り上げとサ高住の一括借り上げは違う【高齢者住宅の一括借り上げのリスク】

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(image) アパートやマンション経営での一括借り上げそれはサブリース契約となり、建て主(所有者)様が貸主となり、管理会社さん(建設会社)さんが借主となる契約を交わす。そして今度は管理会社さんが転貸人となり借主(転借人)との間に賃貸借契約(転貸借契約)を締結する。貸主(所有者)様から管理会社(建設会社)さんは例えば15戸のアパートであれば、入居率80%(12戸)戸当たり賃料4万円の場合×12戸=48万円(月額)借り上げる契約をする。満室なら60万円貸主には月額48万円なので差額12万円が管理会社の利益となる。その他に建物の建設費利益も入る。※各メーカーさんや建設会社さんにより借り上げ料率は異なります。あくまでも比較目安とお考え下さい。建設費の利益も入り、系列管理会社(管理部門)は毎月差益が収入となり入る。だからサブリース(一括借り上げ)は成り立つんです。※色々、裁判もあるので賃貸のサブリースでも注意が必要ですが・・・では・・・高齢者住宅の一括借上げの場合は?建て主(所有者)様と運営会社(借り上げ会社)様との建物一括借り上げ契約そして、運営会社さんが貸主として、入居者様と賃貸借契約(転貸借契約)を結ぶ。当然、建物はメーカーさんや建設会社さんが施工するので、運営会社さんには「建設費利益」は入らない・・・建て主(所有者)様との借り上げ契約は例えば15戸だとする戸当たり4万円×15戸=60万円の月額賃料契約をする。そして、入居者様には家賃4万円で貸し出す。そう・・・えっ利益ないじゃん??そうです。利益が無いんです。ではどうやって利益を得るののか?それは入居者様に提供する「介護報酬」が収益源ざっくりですが・・・全てが全てそうでは当然ありません。きちんと入居率80%で借り上げている所もあります。それが普通ですが・・・満室100%契約が圧倒的に多い・・・この先、介護報酬はマイナス改定入居率悪化、人件費高騰等の事態が発生したら・・・・そこにリスクがあります。十分にご注意下さい。セカンド・サードオピニオンとしてもお気軽にご相談下さい!!
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