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(image) 先日も建設会社さんから地主さんの土地活用としてサ高住のサ高住という相談が来ました。ここでも何度も書いていますが、未だに後を絶たないのが『一括借り上げ』をしてもらいたい。借り上げ運営会社さんを探して欲しい・・・と言う相談です。では?一括借り上げのリスクを本当にご存じなのか??実は、高齢者住宅(サ高住・住宅型)は通常の一般賃貸物件より一括借り上げのリスクが高いと言う認識をした方が良い。それは、どういう事なのか?ビジネスモデルに原因がある。通常の運営会社さんは、デイ等の施設を併設して、売り上げを『介護報酬』に依存する。では・・・この先、半永久に現状維持で介護保険制度が存続するか?答えはしない。この先、介護報酬はマイナスはあってもプラスは全く望めないし、制度そのものが大きく変わるリスクもある。現に、今回の介護報酬改定で軒並み減収になった事業所も多く存在する。要支援は市町村事業へ移行。例えば、要介護も3段階要介護3からとなったらどうなるのか?そのインパクトは想像したくないほど『強烈なもの』になる。その時、サ高住や住宅型で要介護依存型は存在できるか?答えは存在出来ない。ではそれがいつくるか?早ければ6年後とか?!20年30年一括借り上げだから安心?それは5年ぐらいは安心かもしれない、でも10年と考えたら全く先の見えないお話。だから、住宅は住宅として賃貸で収益を上げ、介護は介護単独で適正収益を上げる。この考え方が何よりも大切になる。アパートの様に1億以下で出来るならまだしも、高齢者住宅は通常小規模でも2億以下が一般的それだけの借金を背負い、10年後解約、破綻などとなったらどうしますか?そもそも、賃貸経営と言う以上経営なんです。リスクを取らず安心できる経営がどこにありますか?わずらわしいし、面倒だから、安定を求める。はっきり言ってやる意味が理解できません。相続対策だから、先祖からの土地だからとその土地にしがみつき、市場性すら無視する。そして、安定を求めたい。その考えはリスクの方が大きすぎます。選択肢として、資産の組み替えも十分あり得る。市場性が無ければ、市場性のある所へ買い換えれば良い。今後は柔軟な発想でなければ資産は守れない。そう考えないと間違いなく、危険です。国民生活センターも一括借り上げに関しては『注意喚起』しています。ご興味のある方はこちらをご覧ください。http://www.kokusen.go.jp/pdf_dl/wko/wko-201408.pdf土地活用のご相談も『高齢者住宅経営研究所』で検索