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一般世帯人口が減少して行く中、どのような土地活用を行うか?悩みどころだと思います。サ高住は将来性もあり、補助金もでるので、一番だ!!と飛びつくのは最も「リスク」があります。では、失敗しない方法を伝授します。1番大切なことは、介護会社の選定です。そして、その介護会社がどの入居者を想定しているか?にあります。(1)自立型の場合、駅近が求められ、利便性が最優先され、居室面積も最低で30m2以上必要です。夫婦型の場合は50m2以上必要となります。自立型の場合は、将来不安を抱えた住み替えニーズに対応する為、25m2では、話になりません。それを介護会社が考えず、2等地3等地で自立型を、しかも、25m2で始めた場合、入居者がまったくはいらないと言う話になり、最悪は撤退となる可能性もあります。(2)混合型の場合、要介護者と自立型すべて受けるというもの。この場合も、どっちの割合が多いのか?をきちんと設定しないと土地の選定はできません。それぞれのニーズが違うからです。きちんとターゲットニーズをとらえないと「失敗」という事になります。(3)要介護型の場合、もっとも需要があり、要介護者の受け皿になるという社会性も秘めております。要介護型の場合は、2等地3等地でも全く問題ありません。「高齢者住宅」サービス付きと一言で言っても大きく分けると3つあります。それぞれにニーズはありますが、立地も重要になってきます。実際に全国の旧高専賃&サ高住はすべて満室ではありません。私共のJAPRAやグループ会社のアーバンアーキテックの関与先はすべて入居率98%以上を現在でも誇っており、2棟目やディサービスの増設をしているところばかりです。自立型や混合型では、入居者が退去する可能性も十分にありますし、数百万から数千万円の一時金を支払って入居する有料老人ホームでも、退去者が出ています。みなさんそうですが、引っ越しを考えて、高齢者住宅へ入居する方はなんていませんよね?誰しもが安心するシニアライフを送り、「終の棲家」として、入居を決意します。ではなぜ?退去するのか?サービスの質の低下であったり、食事の質であったりとか?約束と違うとか?理由は様々です。入居率は一括借上げしてもらっているからあんまり関係ないと地主様は思うかもしれませんが、大間違いです。もし、運営会社が撤退したら?破たんしたら?その建物はどうするんですか?その入居者はどうなるんですか?そして、失敗しないためにはどうすれば良いのか?(1)運営会社に理念はあるか?(2)運営会社はどのターゲットを狙っているのか?最低でもこの2つは面談をした時に絶対に確認すべき事項です。絶対に地主さまはご自身の計画地にマーケットはあるのか?どれぐらいの高齢者がいるのか?きちんとマーケティングをする必要があります。入居率98%を維持して、入居者側の要望で退去されたことは一度もありません。そこが最も大切です。ちなみにすべての運営事業者は黒字経営中です!!地主様にとっても借上げもしくはテナントで借りている事業者が常に満室でそして黒字でなければ「不安」になりますよね。私共JAPRAでは、地主様に代わり、毎月運営事業者様に運営状況のモニタリングをするサービスも提供しております。運営状況や入居状況、介護保険請求状況、コンプライアンスチェック、サービス品質チェック等を行い、地主様に状況を分かりやすくフィードバックします。サ高住は決して「怖くない」し、社会貢献型賃貸住宅であります。私共JAPRAにも最近すごく相談が多いのが、地主様自ら「介護ビジネス」へ参入するという案件です。前回3件とお話しましたが、相談件数では15件を超えました!!また、全国の介護事業者様や医療法人様が運営したいとの相談が全国各支部経由で来ております。特に、宮崎県では、すぐに運営を希望している介護会社様がおります。是非ご相談下さい!!但し、すべての土地活用に優れているのは「サービス付き高齢者向け住宅」ではないと考えております。土地活用をする目的、立地を踏まえて検討する必要性があります。どれが、適しているのか?この介護会社はどうなのか?など、ございましたらどしどしご相談下さい。そして、我々JAPRAには入居者募集と職員採用と言う強い武器があります。ですので、高齢者住宅でしたらお声掛け下さい。成功するロードマップを共にお作りします。