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(image) さて、前回からの続きで、第2弾の『サ高住はやってはいけません』の爆弾発言です。2011年10月現在で、高専賃は全国で6万2000戸、27戸平均で2300棟あります。入居率はなんと50%ぐらいだろうと言われています。みんな『大失敗』ですね。私も大失敗を経験したからこそ真剣に冗談抜きで『やらないで下さい!』と言うのです。私の最大級の失敗を1つだけ言え、と言われればこれです。10ヶ月間で154人の入居を達成して、入居は大成功ですね。しかし、この10ヶ月の間に150人がゴールドエイジを退去してしまいました。もうびっくりですよね。理由は3つ。(1)お亡くなり。(2)入院。(3)経済的理由。でした。すべてアンケートを取ってグラフ化していましたから、80%がこの3つの理由での退去でした。入居者の平均年齢83歳ですし、その当時の月間生活費(家賃・共益・食事・生活支援費)は16万円から18万円ですから、今の13万円と比べてご家族の経済的負担は大きかったのです。その当時は、クリニックも訪看もやっていませんでしたから、入院、死亡も当然の成り行きでしょう。しかし私にとってこの150人の退去はいくらの損害だったかを、お分りでしょうか?なんと4億5000万円のマイナスですね。介護報酬を入れて一人当たり月間25万円の収入です。年間300万円×150人は、はい、4億5000万円のマイナスですね。もう冗談抜きで『頭がクラクラ』いたしました。もうお先真っ暗で自殺しようかと考えました(冗談です)。私の一番の苦労は入居が入らなくて、入居率50%ではなく、退去との戦いでした。今は毎日ナースやヘルパーの健康管理と医療行為で入院は激減。お亡くなりも、看取りをしますから多額の収入ですし、経済的な理由も、家賃3万円、3.3万円、1万円などもあり、十分に入居者のご希望に合わせてご入居できます。私の7年間の戦いも、今全11棟で90%ほどの入居率を達成していますから『終戦』ですね。しかしこれは最大の苦労でしたが、これから申し上げる『サ高住、やってはいけない10項目』は、どれ1つが欠けても全体に失敗が広がりますから、なんだそんなこと。と軽くお考えにならない事をお願い申し上げます。ではその第(1)『入居募集』です。サ高住の入居募集はものすごく難しいのです。一言で言って、入居募集をいくらしても入居者は入りませんね。原則入居募集はムダです。入居募集をしたら入居者が入るのなら、こんな簡単なことはありません。私は別会社で3000戸の賃貸マンションを管理、借上している賃貸入居のプロ中のプロですし、リーマンショック後の空室だらけのアパート、マンション経営でも95%の入居率を達成しています。その私がサ高住の入居募集をしても入居しないのですから、信じていただきたいものです。ではどうすればいいのか?一言で言って『紹介』しかありません。80%がご紹介での入居なのです。地域のソーシャルワーカー、ケアマネージャー、自治会長、市会議員をお回り下さい。紙面の関係で詳しくは書けませんが、これで入居に成功すれば、退去の対策もご紹介しかありませんから、同時に終わります。そしてもう一言。大切なことはご紹介をいただける様なサ高住の安心安全な生活と医・看・介を提供していないと、『ご紹介』はいただけませんね。はい、では第(2)『土地・建物』です。外部サービス利用型のサ高住(有老住宅型も同じ)は訪問介護ですから、一人当たりの介護売上げは8万円でしょう。介護付有老の特定ですと、一人20万円ですね。そして一時入居金2000万円なんてところもあります。さて、このすごい売上と収入の特定でも私達サ高住でも、広い土地の上に大きな建物が必要です。何億円も何億円もお金を使いますし、建物を借りる場合は多額の費用がかかります。私の場合は今11棟で、土地建物で60億円相当でしょうか。3棟は自己所有ですから、それだけで16億円のお金を使いました。また全棟の家賃保証で計算すれば年間3億円以上の家賃を責任をもって支払っていますから、入居者が入らないと倒産ですね。まあそれだけ大変な事業だとお考え下さい。そして収入は特定の2.5分の1ですね。一時入居金もありません。本当に本当に厳しい事業ですが『世の中の為に必要な仕事』だと考えないとやれません。しかし、苦しくて赤字赤字だと続きません。はいご安心下さい。50戸の特定でも、50戸のサ高住でも年間同じ金額の営業利益をあげるノウハウを作りました。私は両方やってますから良く分かります。もう特定なんかやらずに(総量規制でできませんが)サ高住をやっていただくのが一番です。その証拠に私はまた3000坪の土地を買って、60戸で60人のデイサービス付、ついでに露天風呂付のサ高住を今春に着工します。それ以外に今年は10棟ほどのサ高住の建設に着工する予定が大体決まっています。ヘルパーだけで300人必要ですが、当社独自の求人、採用、評価、成果給のノウハウもありますから、なんとかやれるかなっと、少し自信がないのですが頑張らないと覚悟しています。土地建物に多額の資金が必要ですから、自己所有でも、借りて家賃を払う場合でも『経済的合理性』で十分にお考えいただくか、私共にご相談いただければ、利益計画もお作りいたしますから、十分に私の失敗の数々を有意義にご利用いただければ幸いです。特に医療法人様は元来非営利なお仕事ですから、この『経済合理性』に問題のある場合も多いのです。特に建設費用が高すぎますね。ご注意ください。私共はビシッと数字と図面と過去のデータでお見せできますから是非参考にされることをおすすめいたします。次に第(3)『一時入居金』です。当然に特定と違ってサ高住は一時入居金はとれませんね。法律的には前払い家賃として保全をすれば、いただけないことはありません。しかし99%のサ高住が取ってないのですから、自分のところだけは取れませんね。ついでに今回は礼金と言われる、6ヶ月の家賃相当の収入が法的に禁止されました。6ヶ月分の敷金はOKですが、これは全額預り金で退去の時に返すお金です。と言うことでサ高住には余分なお金は入って来ないのです。以前の特定はこの一時入居金1000万円としても、50戸で5億円ですね。このお金で次の土地を買って建設をして全国にたくさんの介護付き有老ができました。今はもう東京を中心とした財政の豊かな一都三県しか特定の許可は出ません。ですからサ高住しかないのですが、サ高住はお金がかかるのに、お金が入ってきませんから、十分正確な計算が必要です。しかしまだできて5年の高専賃ですし、それが今年からサ高住になったとしても、正しいデータがありません。ゴールドエイジは全国で第3位の戸数実績ですから、過去のデータがありますね。秘密ではありませんからお問い合わせ下さい。さてしかし、一時金が取れない事はお金の問題だけではありません。入居者に一時入居金がないと言うことは『すぐに退去できますよ』と言うことです。1000万円支払うと、もう退去できません。しかし無ければ、気に入らなければ、入居者はすぐに退去して、別の会社のサ高住に入居してしまいますね。当然の事ですが、皆さんがその事に全く気が付かないのですから、全国で50%の入居率と言われるのです。気に入らないと言うことは、ここより新しくできたサ高住が、家賃が安く、高級で、食事が2コースあって、医療も看護も介護もサービスが良くて、職員も明るく親切だったら、すぐに転居すると言うことです。国の3施設、特養老健療養型はこのサービス精神はありません。福祉政策です。民間の有料老人ホーム(特定)は一時金を支払ってしまうと退去は難しいのです。しかしサ高住はバンバン退去するのです。しかし逆に考えればこれが民間企業の良い所で、サービス競争が始まりますね。私の一番の得意分野は『顧客満足』です。36年間これだけを考えて、いくつもの事業を行いましたが、一応すべて成功させました。ですから私はこれからのサ高住の経営がすごく楽しいのですね。少し話は横道にそれましたが、一時入居金がないことで、たくさんの退去があり、これからは大変なサービス競争になると言うことだけは是非ご理解いただきたいと考えます。但し弱気になる事はありません。サ高住の基本をしっかり押さえていただいて、次に自らの強みを生かしていただければ成功です。例えば医療法人様であれば、やはり医療、看護に特化して、特色をもって運営されれば失敗はありません。国の補助金も17.2%相当が出ると国交省のホームページにもありますから、有利な補助金と、国の有利な支援機構の融資も昨年の11月から始まりましたから、銀行に頭を下げて、高い金利でお金を借りることもありませんね。サービス競争にだけ十分注意されればサ高住はこれから有望な事業です。是非おすすめいたします。はい10項目を書くつもりでしたが、3項目で紙面が終わってしまいました。第3弾にご期待ください。失礼いたしました。(※三億円建設に対して10%の補助金と3つの減税を合わせて5200万円と国交省のホームページにありました。17.2%相当です。3つの減税とは(1)5年間固定資産税を3分の2減額して3分の1になります。(2)取得税2000万円まで無税。あと(3)減価償却の前倒しです。)