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(image) 来年1月に迫った相続税改正!!その影響も大いにあり、賃貸アパート・マンションラッシュが続いています。でも・・・仮に30年一括借り上げだから大丈夫!!なんて思っていませんよね???(image) 先日、妻の実家がある茨城県北茨城市へ行きました。大手ハウスメーカーさん施工のアパート(ファミリータイプ)が空いている事・・・そして、大手アパートメーカーさんは容赦なくファミリータイプのアパートを建設しまくっている。それでもなんで「受注」できるのか?答えは簡単ですよね。30年一括借り上げだから心配ありませんと・・・心の中でウソつけと思いながら・・・単純な話です。例えば、平成21年の北茨城市の世帯数は17,445世帯人口は47,374人平成26年9月1日時点で世帯数は16,905世帯人口は44,233人平成21年対比で世帯数マイナス540世帯　人口はマイナス3,141人この先、世帯数、人口共に減少が益々続くと予測されます。他の市町村からの世帯流入がなければ世帯数は大幅に増えない。では世帯流入は多いか?少ない。となれば、新たに賃貸住宅を求める需要はあるのか?それは鈍い。と言う事は、市内で新しい賃貸住宅が完成したら、同じ市内の賃貸住宅の入居者を住み替えさせる。では、今まで住んでいた賃貸住宅は?当然、「空室」となる。新築に移り住んでも今までの住宅が空きとなる。市場内でのパイの奪い合い・・・(image) 実際に他の地域で、知り合いの不動産会社の社長が大手ハウスメーカーに頼まれて、築5年前後の物件から新築へ引っ越し費用と手数料、2ヶ月のフリーレントで移動させていた。でもそれは地方の話でしょ・・・東京都内も他人事ではありません。東京都内の場合、単身高齢者が増加します。その物件はバリアフリーですか?高齢者対応していますか?融資は何年ですか?そこが問題です。都内の場合、入居者の属性は一気に変わると思った方が良い。(image) でも・・・30年間はメーカーさんが借り上げてくれるから安心よ!!その言葉を信じて始めたんだもの・・・・(image) では、一括借り上げ契約書をまじまじと読んだ事がありますか?なかには、「解約条項」に「双方とも3ヶ月で解約できる」と明記されているものもあります。まして10年固定だが、10年後毎年の見直しとか新築後3年固定、3年後毎年の見直しとかこれでは意味がない。大手メーカーと言えども、この先の世帯数減少は理解しています。自分達のリスクヘッジは十分できています。損をして、リスクを背負うのは土地オーナーさんなんです。どのメーカーさんも「リスク」なんかとる訳がない。そもそも、これはサ高住もそうですが、20年30年安心ですよ♪♪なんて言う事業モデルが存在するはずがない。リスクを取らない事が最大のリスクであると言う事を理解した方が良い。大手ハウスメーカーさんや大手アパートメーカーさんが騙すはずない。そう思うなら!!中京本部長へご相談下さい。東京本部で個別相談会を開催しますので、相談希望とお問合せ下さい。中京本部長は大手アパートメーカーさんの提案を受け、アパートオーナーとなり、一括借り上げが「中途解約」され、その後、自ら大手アパートメーカーの営業へ転身。そして、これはやっぱり違うとオーナーさんの資産を守るという理念で独立。自らもアパートオーナーでアパートメーカー営業出身と言う異色の経歴です。真実をお伝えします。ご相談はお気軽に!!リスクを何処までとるか?どんな活用が良いのか?リスクゼロの資産運用など存在しません。高齢者住宅でお考えならまずは「高齢者住宅経営研究所」で検索して下さい!!(image)