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(image) 最近多い相談は、アパートメーカーさんに30年一括借り上げで、賃貸経営を提案されているが、どう思うか?と言う相談。介護とかは嫌だ、高齢者は嫌なので、サ高住ではなく、普通の賃貸経営を検討している。なんで?30年一括借り上げが良いんですか?「30年間長期に渡り、借り上げてくれるので、安心できるのと、空室の心配がいらないし、全部やってくれるから煩わしさがない。」30年間借り上げ保証はありますけど、借り上げ賃料は固定ではないんですよ!!例えば、某メーカーさんは30年一括借り上げをしていますが、契約から10年間は借り上げ賃料は固定その後、5年毎に見直しとあります。周辺相場が万が一下落しても、長期借り上げだから安心と言います。確かに、地主さんの金融機関からの借り入れ期間が10年または15年返済なら問題ありません。しかし、20年30年返済と長期で組んでいる場合、10年間は借り上げ賃料は変わらないが、10年目で査定があり、空室が多くなった場合、家賃交渉が入り、当然、借り上げ賃料も減少します。正直、10年間は安泰ですが、10年以降、先が全く見えません。他のメーカーさんでも10年は固定、10年目以降、2年毎の見直し、建物完成から15年を目安にリフォームを実施。と言う所もあります。30年一括借り上げは、30年間借りる約束はしても、30年間同じ賃料を払う約束はどこもしていません。はっきり言います。「10年間賃料固定30年借りてあげるよシステム」なんです。これで、「安心」できますか??現在の全国平均の空室率は18.9%ですが、25%を超えているエリアも多数あります。空室は年々増加の一途を辿っています。どの街でも、駅から徒歩圏内なのに、ちらほらと空室がありますよね。それが、どんどん、増加してくるんですよ。空室率は全国的に増加傾向にあるのに、賃貸住宅着工数は増加の一途を辿っています。平成24年の貸家(賃貸住宅)の着工数は320,891戸(前年度比 10.7%増,4年ぶりの増加)首都圏5.3%増、中部圏5.8%増、近畿圏5.3%増なかでも、北海道18.9%、九州14.8%、沖縄14.3%、中国11.2%と2桁台の伸び。そうです。増え続けているんです。人口は減少していく、しかし、高齢者人口は増加していく、賃貸住宅の空室は増えて行く、でも、新築賃貸住宅は増え続けて行く。近くに、新築物件が出来て、賃料が同じで、面積が若干広くなり、敷金礼金不要で、引っ越し代もサービスなんて言ったらどうしますか?引っ越しますよね。今までの部屋は?空室になります。みずほコーポレート銀行が出している。2030 年の市場規模予測と事業の方向性によれば、(1) 我が国の賃貸住宅市場は、今後 2030 年に向けて大きく縮小することが予想される(2010 年 12.6 兆円→2030 年 8.8 兆円、▲30%)(2) 内訳で見ると、特にファミリー向け(40 m2以上)賃貸住宅市場の縮小が著しい(2010 年 8.8 兆円→2030 年 5.6 兆円、▲37%)(3) 非ファミリー向け(40 m2未満)においては、若年居住者が減少し、単身高齢者の居住者が増加する見込み。との調査報告を出しています。2030年の話かよ・・・と思う方。あと17年後の話ですよ。30年ローンを組んでいたら、返済の折り返し地点を少し過ぎただけで、直撃しますよ。よく、高齢者は嫌だとお話する方がいますが、通常の賃貸住宅でもメイン入居者は「高齢者」になってきます。この国ではどうする事もできない事実なんです。じゃぁ!!サ高住にするか^^それは、「大きな間違いです」サ高住も18m2で要介護型、サ高住=施設や病院の代替。の様な物を建てるならやらない方が良いです。良く考えて下さい。現時点のサ高住の入居率は概ね全国で80%と言う事は、空室率は20%と言う事ですよね!!賃貸住宅の空室率は18.9%なんと、サ高住よりまだ低いと言う事です。コンセプトも何もない、サ高住は必ず「負けます」特養の待機者42万人いるから安心?要介護度4の方を中心にして?ありえません。今は、それで、入居が良くても、これからは間違いなく、「勝ち残れません」その答えは・・・・サ高住のご相談はお気軽にwww.hwc-zoo.org地主様が成功するサ高住の条件!!分かり易く解説します。8月4日日曜日　茨城県ひたちなか文化会館でセミナー開催!!詳細は後程公開!!(image) 失敗して「億の投資をして、悔やむ」前にご参加下さい!!(image)