(image)  今回は『アパート建築費用』と『利回り計算』についてのアパマン経営の基本をお話しします。 専門的には、グロススプレッド(利回り)・キャッチスプレッド・イールドスプレッド・純利益スプレッドなどがありますが、私達は専門の投資家でもありませんし、金融の専門家でもありませんから、簡単に憶えましょう。 『利回り』は3つだけ計算しておけば十分です。しかし最低3つは計算しておかないと、アパマン経営は失敗となりますからご注意願います。 第(1)は土地を除いて建物や造成外構や融資諸経費を分母にして、分子に全家賃と駐車場と共益費まで入れた金額とします。要するに全収入を全投資額(土地除く)で割るのです。家賃7万円の12戸なら、月に84万円、年間1008万円。1戸当り1000万円の費用を使ったのなら、12戸で1.2億円。1008万円割る1.2億円は、『表面利回り』となります。駐車12台分や共益費を入れれば、1100万円割る1.2億円で、この場合の表面利回りは、『9.2%』となります。さて次に(2)そこから、賃貸管理に5%、借り上げがあればあと5%かかりますね。共益費は管理会社がもっていきますから、それら全てを収入から引きますと、だいたい年間収入は970万円。1.2億円で割りますと『8.1%』となります。これが借上げや管理費用を引いた、『実質利回り』となります。又は借上げ家賃利回りとお考えください。これで終わりです。 あとはここから融資の元金と金利を引いていただいて、そしてまた都市計画税や固定資産税を引いていただいて、だいたいの年間の1棟のアパートの手取り収入となりますね。しかしここで安心はできません。この手取りからあと一つ、所得税を支払ってはじめて、本当の手取りとなる訳です。 しかしうっとうしいのは、この所得税の計算です。税務上は建物や設備の減価償却費が経費として認められていますから、これを税務上所得から引くことができます。しかし減価償却というのは『出費のともなわない経費』ですから、計算上は支払いの経費ですが、お金は出ていかないので現金として残ります。まあ普通はこの金額の範囲で借入金の元金の返済に当て続ければ、ずっと健全に借入金は返してゆけるのだとお考え下さい。そしてもう一つ、借入金の金利の方も経費として申告できますね。 まあここでこの『実質利回り』から固都税と金利を引いて、元金を引いて、減価償却分の金額を足せば、年間のこの1棟のアパートの年間手取りとなるのです。そして申告上の利益がプラスになっていれば、そこからこの1棟分のアパート経営での『所得税』支払いが発生して、それを支払った残りが、本当に勝手に使うことができる『手残り金額』となる訳です。 しかし所得税は他の収入との合算ですから、この面倒臭い一つ一つのアパートの計算を全てして、その他の給与収入などの所得と合算して所得税を支払う事となります。 私のマル秘のテクニックはA棟で利益が出ていればB棟で消す。A棟B棟で利益が出ればC棟で消す。こうして所得税を支払わなくて済むように賃貸を増やして来ましたね。今では400戸以上であと10年もすれば800戸になるのではないでしょうか。 要するに税金を払う分のお金で賃貸を増やす、『究極の賃貸経営』とはこの事なんですね。そのためには、(1)減価償却の範囲内で元金を返して行くことが健全です。次に(2)は所得税を先に計算して、その税金分を支払わないように、事業の減価償却を調整することです。減価償却費の調整とは、一言で言うとまた新しいアパートを建てると言うことですね。しかし、しかし、これだけは誤解のないようにお願いします。あくまで『アパマン経営で成功』している人達は、この計算で間違いありませんが、空室を作ったり、高い建築費で、高い家賃にして、入居者に嫌われている地主さんは、そもそもアパート経営はやめていただかないと、私のような事をすれば、即倒産です。そういう地主さんは計算だけできても、そもそもお金持ちにはなれませんね。アパマンはやめていただきたいとお願い申し上げます。 (3)さて最後の3つ目の利回り計算ですが、これは補足的にやっていただくことです。それは、全収入から借入金の元利を引いて、それを全投資(土地除く)で割る計算です。これはイールドスプレッド(元利利回り)と言いますが、しかしちょっといい加減ですよね。1億円を35年で返すのと20年で返済するのでは、倍以上の元金金利支払いとなります。ですから一応目安として2、3回、借入れ年数を変えて計算してみて下さい。 どれくらいの借り入れで(投資で)どれくらいの年数でなら、この事業は黒字なのか、赤字なのかは、大変に重要な計算となります。私の場合は利益を消すために『赤字』がほしいのですから、短い返済年数も必要です。又どれくらいの期間(サイクル)で建物を建てていくか(アパマンを増やしていくか)が重要ですね。 何度もしつこく申し上げますが、まずアパマンで正しく成功すると言う事。そうすれば誰でも私と同じ多額の所得税の問題にブチ当りますから、これら3つの利回りを計算して(10分で終わります)数棟のアパートの元金・金利と減価償却を計算して(5時間かかっても計算機では無理です。専門のコンピューターソフトを使えば10分で計算は終わります)借りたお金がきちんと返せるかを借り入れ年数で調整して、減価償却のキャッシュフローで借入金を返しながら、所得税支払いを『限りなくゼロ』にしていくのが、『賃貸経営の極意』です。 東京の愛宕(あたご)のお米屋さんの、お婿さんは賢くて横浜国立大学の教授でした。大学とお米屋さんの仕事を掛けもちして、不動産の賃貸業で日本一のお金持ちになりました。それが今の『森トラスト』ですね。中国にまで賃貸ビルを持って総資産数十兆円です。戦後の67年間で税金の世界一高い日本でそれだけの資産を作るということは、私がここで計算して、お話しをした以外には何も方法はありません。 森さんも同じ計算をしています。キャッシュフローで借入金が返せる限り、所得税支払いを押さえて、投資に回していくことしか、税金の高い日本で資産を増やしていく方法はありませんね。しかしそこで『正しい経営』をしないと、こんな計算は役に立ちません。たくさんの大地主や資産家が、バブルで倒産しましたが、計算だけ上手になっても、それはバブル(泡)です。 実業の賃貸業で成功して、お客様である『入居者様』が喜んで生活していただく事を真剣に考えるのが事業ですから、私も含め十分に顧客満足に努力すべきですね。はい、と言うことで面倒臭いけど、必ずしていただかないといけない『利回り計算』についてのご説明を終わります。 一度やってみて下さい。不明な点はお問い合わせ下さい。
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