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これからアパート・マンション経営に取り組もうとしている方にとって一番の心配は
「本当に入居者が入るのか？」です。
かつては、アパートを建てれば入居が入る時代がありました。しかし、近年では長引く低金利政策の中でアパート・マンション経営が資産活用の有効手段として注目され出し、賃貸住宅の数が充足されつつあり、賃貸経営にも「勝ち組」｢負け組｣がはっきりし始めています。
これからアパート・マンション建設を計画される方に「本当に入居者が入るのか？」と聞かれても、単純に「YES」とも「NO」とも答えられません。それは、家賃保証があるから間取りや構造に無頓着、つまり、建設会社任せという方が意外に多く、嘘のような話ですが、事業計画の内容はもちろん、建築費用まではっきりとわからないまま契約して失敗するオーナー様が増えているからです。
ここで実際にあった例をご紹介させていただきます。 |
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某大手アパートメーカーで8年前に5戸×2階階建て（10戸）のアパートを建築した長野県飯田市のSさん。当初、家賃65,000円で募集したのですが、あっという間に周囲に同じメーカーの同じような間取りのアパートが立ち並び、どんどん空室が目立ち始めました。現在では5部屋が空室、家賃設定も当初の家賃というわけにはゆかず、メーカー担当者に言われるままに、60,000円まで下げましたが入居者が入りません。
挙句の果てに、
「入居者が入らないのは外観が古くなってきたからで、外壁塗り替えが必要」との事で、100万円以上の予定外の投資を行いました。 |
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Sさんは非常に人の良い方なので、
「・・・おかしい？」
と思いながらも、言われるままになってしまいました。築後10年も経っていない建物で半分空室、塗り替えが必要というのは納得がいきません。
賃貸アパート・マンションをご計画する場合に一番大切なのは、入居者に入居してもらえるのかどうかです。難しく考えず単純に「入居者の立場になって考える」事でこの問題に対しての答えが出てきます。
〔入居者が集まる賃貸住宅4要素〕
① 立地条件
建設予定地が、入居者にとって利便性の良い場所か？
通学・通勤・買い物・病院・公共施設・交通機関などへの所要時間は？
② 家賃設定
入居者が支払い可能な設定であるか？ 周辺物件と比較して適性であるか？
③ 間取り
対象となる入居者に好まれる間取り（部屋数・広さ・装備）か？
使いやすさはどうか？
④ 居住性
特に上下階での音の問題（周囲に気を使わなくて生活ができるのか？）
地震や火災から家族を守ることができるか？
空室の多い物件は上記の４要素のうち、どれかがかけている場合が多いのです。ホームページ「土地活用ドットコム」は、これまで書籍やカタログでは紹介されなかった「間違えないアパート・マンション経営のためのノウハウ」を満載しています。 |
