野崎恭一
野崎恭一 さんに相談・依頼をする(image)
土地を買って新築アパート建築！
１からの新築プランは、面白い！
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今日の下見は、横浜・日吉方面へ！
出たてホヤホヤの“土地情報”。
又々、面白そうなアパート計画が出来そう！
横浜グリーンライン「日吉本町」駅まで徒歩３分！
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横浜グリーンラインは、JR横浜線「中山」駅から
東横線「日吉」駅を結ぶ、市営地下鉄線！
途中、「センター北」「センター南」駅では、
横浜ブルーラインとも接続し、東急田園都市線方面へも
アクセス便利な、横浜港北地域の主要幹線である。
「日吉本町」駅は、東横線「日吉」駅から一つ目の駅で
慶応大学へも近く、学生需要も多い地域となります。
今回は、その希少立地の“アパート用地”！
ホヤホヤの“物件情報”！
駅を下りると、目の前には、コンビニが２件。
シングル層にとっては、必須の条件の一つ。
現地の現況は、“古屋付き”！
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ココに、間取り１Ｋの
単身者向けアパートを建てる企画。
所在：横浜市港北区日吉本町５丁目
土地：１５８．６７㎡（４７．９坪）
用途地域：第１種低層住居専用地域
建蔽率： ５０ ％ 容積率： １００ ％
“建ぺい率”は、角地緩和で６０％までは可能。
敷地は、前面道路のセットバック部分が、約２９㎡有り
約１３０㎡を有効面積として計算！
簡易計算で行けば、建ぺい率から診て
１３０㎡×６０％＝７８㎡までは建築可能。
但し、第１種の低層住居専用との事で、基本的に総２階の
建物しか建たず、規制通りの５０%で考えた方が無難か。
それで考えると、ワンフロアーで取れる部屋数は、３部屋か？
１３０㎡×５０％＝６５㎡
これを３部屋で割って、一部屋当たり、２１．６７㎡となる。
容積率は１００％の為、上限の面積は、
１３０㎡×１００％＝１３０㎡
他の法規制の制限を考えると、
ここは木造２階建てで、（２１．６㎡）の１K
６世帯のプランがギリギリ入りそうか？
一室、１K（約２２㎡） この辺りで取れる賃料は？
６部屋×６．７万円（平均）＝４０．２万円（月額）
×１２ヶ月＝４８２．４万円
ＧＰＩ（総潜在収入） ４８２万円
空室率（６％） ▲２９万円
ＥＧＩ（実行総収入） ４５３万円
運営費（約１５％） ▲７２万円
ＮＯＩ（ネット収入） ３８１万円
この地域・この立地での期待利回りは、５．３％位？
仮に、ＦＣＲ（ネット利回り）５．５％として
３８１万円÷５．３％＝７１８９万円（総投資額）
諸経費その他 ５００万円（７％）と診て、
７１８９万円－５００万円＝
“６６８９万円”（物件価格）
建物価格は、
６戸（木造２階建て）×５００万円（込々/戸当り）
＝３０００万円（税込み）
６６８９万円－３０００万円＝
“３６８９万円”（土地価格）！
但しこの土地、建物解体費用や高低差の部分での造成が必要！
その他の費用も含めた試算になると、予備予算は、
診なくてはならなくなる。
その辺りを考慮しての、土地の指値や、建築の内容及び
建築費の再考を重ねて、総額で７千２百万円以内であれば、
けっこう面白そうな物件になりそうかな。
ご興味のある方は、是非、 御一報を！
ｂｙ Ｋ．Ｎ！
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