野崎恭一
野崎恭一 さんに相談・依頼をする プランは２種類 “効率”か“安定”か？
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土地を買って新築アパート建築！
１からの新築プランは、面白い！
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今日の下見は、横浜・鶴見区方面へ！
出たてホヤホヤの“土地情報”。
又々、面白そうなアパート計画が出来そう！
京浜急行線「花月総持寺」駅まで徒歩７分、
「生麦」駅までも徒歩９分！
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※２駅利用可能！
両駅は、京浜工業地帯＜川崎～鶴見地区＞のお膝元、就業者の
ベッドタウンとしても、シングル層需要の高い地域となります。
利便性のみならず、生活し易い環境下の物件。
本件アパートの企画は、広めの１Ｋ（約２０㎡）８世帯
又は、（約１７㎡）前後で９世帯の間取りを入れるか？
検討中。
何れにせよ、シングル向けアパート、木造３階建てで
３階のみ“ロフト”付予定。
★充実の室内設備も計画！
・全室フローリング！
・全室エアコン付き！
・全室バス・トイレ別！
・全室独立洗面台！
・全室浴室乾燥機付き！
・全室２口ガスコンロ！
・全室ペアガラスサッシ仕様！
・全室ＴＶモニター付インターホン！
※宅配ボックス設置予定
年間想定賃料は、
８世帯であれば、６．８万円平均×８戸×１２か月＝６５３万円
表面利回りは＜８％＞くらいでの価格設定を目論む！
今回は、その希少立地の“アパート用地”！
ホヤホヤの“物件情報”！
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現地の現況は、“更地”！
通りから、チョット細い路地を入ると、奥が開ける。
ココに、間取り１Ｋの単身者向けアパートを建てる企画。
所在：横浜市鶴見区生麦４丁目
土地：９６．４３㎡（２９．１７坪）
用途地域：第１種住居地域
建蔽率： ６０（７０） ％ 容積率： １６０ ％
敷地は、９６．４３㎡で計算！
簡易計算で行けば、建ぺい率は角地緩和で
９６．４３㎡×７０％＝６７．５０㎡までは建築可能。
それで考えると、ワンフロアーで取れる部屋数は、３部屋か？
９６．４３㎡÷３部屋＝２２．５０㎡
これを３部屋で割って、一部屋当たり、２２．５０㎡となる。
容積率は１６０％の為、上限の面積は、
９６．４３㎡×１６０％＝１５４．２９㎡
他の法規制の制限を含めて考えると、
ここは木造３階建てで、（約２０㎡）の１K８世帯又は、
（約１７㎡）９世帯のプランがギリギリ入りそうか？
ココは一室、１K（約２０㎡） この辺りで取れる賃料は？
８部屋×６．８万円（平均）＝５４．４万円（月額）
×１２ヶ月＝６５３万円
ＧＰＩ（総潜在収入） ６５３万円
空室率（６％） ▲３９万円
ＥＧＩ（実行総収入） ６１４万円
運営費（約１５％） ▲９８万円
ＮＯＩ（ネット収入） ５１６万円
この地域・この立地での期待利回りを、６％位に設定。
仮にＦＣＲ（ネット利回り）６％として
５１６万円÷６％＝８６００万円（総投資額）
諸経費その他 ６００万円（約７％）と診て、
８６００万円－６００万円＝
“８０００万円”（物件価格）
建物価格は、
８戸（木造３階建て）×５００万円（込々/戸当り）
＝４０００万円（税込み）
８０００万円－４０００万円＝
“４０００万円”（土地価格）！
その辺りを考慮した上で、土地の指値や、建築の内容及び
建築費の再考を重ねて、総額でこの価格で収まれば、
けっこう面白そうな物件になりそうかな。
未だ未だ計画段階ではあるが、
詳細については、お尋ね下さい！
ご興味のある方は、御一報を！
ｂｙ Ｋ．Ｎ！
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