岡山土地活用ドットコム

(image) 私はサ高住の一括借り上げは基本的には勧めません。その理由とは・・・例えば・・・デイサービス定員30人併設でサ高住30室借り上げ賃料戸当たり45,000円30戸なので、月額賃料135万円(45,000円×30戸)プラス消費税建てるオーナー様側は、建物が1億9,800万円なら表面利回り8.18%悪くはない数字。これで、20年一括借り上げ一括借り上げなので、入居の心配はない。20年間安定収益が見込める!!これが、今一番多い、サ高住の一括借り上げのスキームです。でも・・・この借り上げ賃料は単純に1戸当たりの賃料×戸数なので、入居率100%想定で決定している。では・・・借り上げて運営する運営会社にとって家賃差益は期待できない。周辺相場が家賃45,000円だとしたら「ではうちも家賃45,000円で生活保護の家賃扶助が45,000円だし、問題ないだろう・・・」と決定した場合。満室でも家賃収入は135万円細かく言えば、入居者から頂く家賃は(非課税)なので入居率100%でも135万円でも・・・借り上げなので、オーナー様に支払う家賃は135万円+消費税合計1,458,000円家賃で見たらすでに満室でも消費税分が逆ザヤになってしまう・・・家賃差益の取れないサブリース事業ってなんですか?では・・・運営会社はどこで利益を出するのか?それは、入居者に対して提供する「介護報酬」こんかいの事例で言えば、デイサービスを入居者が利用してくれるデイサービスの介護報酬という事になります。冷静に考えてもらいたい。運営会社さんは単月借り上げ賃料税込み145.8万円年間17,496,000円20年間合計で約3億5,000万円も支払うんです。しかも・・・家賃収入はゼロで・・・建物のオーナー様からしたら上手く行ってくれたらこれほど良い事はないですよね。建物オーナー様も冷静に考えてもらいたい。運営会社さんがもし、入居苦戦になり入居率永遠70%だったらそして、どんどん介護報酬も下がりデイの稼働率が落ちて行ったら・・・「でも20年間一括借り上げだから大丈夫だよ・・・」それは運営会社さんが安定して家賃が払える状況なら・・・入居率70%台、デイの稼働率低下、報酬改定によりマイナス改定制度変更により囲い込み禁止なんてなったら間違いなく破たん「倒産」します。倒産したら20年間一括借り上げ契約なんてただの紙切れとなります。当然・・・建物の返済はオーナー様が払い続ける。しかも、今度は自分の財布からそうです「自腹」です。すぐに貸し出す。上手く行けば良いですが、行かなかったら・・・同時破産。十分に可能性はあります。(image) 運営会社さんも自ら土地を購入するより、一括借り上げの方が費用も掛からずに安く済むから・・・という発想ならそれは間違いです。土地の金額にもよりますがこの事例ではオーナー様に20年間の総支払賃料は約3億5,000万円です。しかも・・・家賃収入はゼロですから・・・あまり上手く行かなかったら途中解約すれば良いそんな甘い話ではありません。契約ですから解約条項もあります。今のスキームではお互いが不幸になる・・・だからやるなと言っているんです。ではどうすれば良いのか?それは、当たり前の普通に介護会社さんがサブリース事業を始めると考えれば良い。詳しくはお気軽にご相談下さい!!