岡山土地活用ドットコム

(image) 実際に「今、そこにある危機」についてお話します。名前は言えませんが、ローコスト型高齢者住宅を展開している運営会社が新規開設をストップしたと言う情報が先月に飛び込んできました。全国的に展開されている会社さんです。さらに、新展開が・・・それは、建物が完成してもオープンできない状況だと言う事です。それも全国でかなりの数・・・モデルを詳しく説明できませんが・・・当然、予想できる範疇の出来事ですね。建物も低価格、入居者への利用料も低価格、ではどこに依存するのか?当然、介護報酬に依存すると言う、当たり前の低価格モデル。一括借り上げと言うが、運営会社が新規開設をストップしたらどうなるのか?そうです、進める為には新しい、一括借り上げの会社さんを探さなければならないしかも、当初の予定通りの賃料で。また、別の建設系のサ高住運営会社でもサ高住や介護事業は「大赤字」その分を本業のサ高住建設で補っている会社もあります。なんで、サ高住や介護事業で「大赤字」なのか?(image) まず、サ高住の借り上げは地主さんに支払う借り上げ賃料と入居者からもらう家賃等はほぼ同一、プラスの物件でも満室想定でプラス10万円程度。良いですか?満室想定ですからね。今のご時世オープンしてもすぐに満室にならない、なので、持ち出しをして、地主さんい借り上げ賃料を支払っている状況。80%の入居率でギリギリ、トントンなので、ほぼ家賃収入からの利益なし。食事もトントンなので利益なし。サービス費は人件費の方が高いので赤字。結果、赤字なんです。だからサ高住は赤字。(image) でも、介護報酬で利益を上げるので、トータルしたら黒字!!と言うはずでした。歯車が狂い・・・介護部分でもギリギリになってしまい、しかも、新規開設が相次ぎ、サ高住・介護部門では「赤字」でも、本業であるサ高住の建設は黒字!!なので、全社的にみれば「黒字」計上。でも・・・実態は・・・この場合、当然、建設し続けると言うのが、その会社の生命線。どこかで、建設受注数が止まったり、落ち込んだりしたら「即アウト」その借上げ物件は・・・それでも、地主様は「一括借り上げ」を望みます。この先、訪れるかも知らない「地獄」を知らずに・・・世の中、100%安全　100%安心なんてものは「存在しません」それを証拠に、原発の安全神話は完全に崩壊しました。それとこれとは・・・と言う方がいますが、安全神話の崩壊は同じでしょう??(image) 100%安全で無ければイヤ、100%安心でなければダメリスクは絶対に嫌だと言うのであれば、土地活用はやらない方が絶対に良いです。これは、サ高住とか、戸建て賃貸とかのレベルでなくて、「なにもしない方が良い」と言う事です。但し、相続は3代続くと資産は0になると言われております。ではどうすれば良いのか?(image) どこまでリスクが取れるか?「リスクの許容範囲」を決めて、どんな活用をするか?を真剣に検討するべきです。私も以前は不動産投資コンサルをしておりました。なので、不動産投資のリスクは不動産投資でヘッジせよ!!と言うのが私の持論です。今、ワンルール物件を持っていて、ファミリータイプも数棟ある。と言うのであれば、次は高齢者住宅です。入居対象の異なる物件でリスクをヘッジする。不動産投資のリスクヘッジのひとつとして、高齢者住宅(サ高住」と言うものを考える。そして、当然、一括借り上げ以外も選択肢として持つ。それが一番大切です。更に、例えば、メーカーさんにサ高住の図面や見積もり、もちろん一括借り上げで事業計画を作成してもらい、事業計画が出来上がり、そこから考えてみる!!と言うのもひとつの作戦です。なぜか?その答えは「お尋ね」下さい。コンセプト型サ高住のご依頼・ご相談はお気軽に!!オープン前満室・長期安定経営を実現させる「成功」へのロードマップをご提案致します。詳しくは・大阪セミナーまたは東京セミナーへ是非、お越し下さい!!www.hwc-zoo.org高齢者住宅経営研究所で検索!!(image)