岡山土地活用ドットコム

(image) 職業柄、車での移動でも、電車での移動でもアパートの新築現場には思わず、目がいく。「新しくアパートやるんだぁ～」とそれから数ヶ月が経ち・・・「あっ完成したんだぁ～」完成時満室にならなかったんだぁ～と思い。更に数ヶ月経過・・・同じ道を通る。「あれ!!えっ・・・・まだ入居者ゼロ・・・」もちろん大手施工の物件。なかには、1年が過ぎ、「えっ・・・やっと半分??」しかし、目と鼻の先で、別のメーカーさんが「新築アパート」を建設中・・・・こっちの物件は1年が過ぎてようやく半分なのに、こんなわずかな距離で、もう新築。そんなことは構わず、至る所で増え続ける「賃貸アパート」もはや、新築でも完成前に満室にするのは当然至難の業。それも尻目に、戸建て賃貸は好調!!建設中に満室になる。賃料も安いとは言えない。でも建設中に満室になる。(image) 前回、相談に来た地主さんのお話。現在、アパートを4棟所有しており、戸建て賃貸も2棟、都内にもオーナーチェンジで購入したアパート1棟とワンルームマンションを区分所有で4戸の賃貸経営をしている。今度は、サ高住をやりたいと。今の物件は、アパート含めて90%稼働と好調。しかし、この先アパートはダメになる。今のうちにサ高住をやって、アパートの空室が増えて、厳しくなったら高齢者住宅にするつもりだと言う。今のアパートは都内以外は自主管理。募集はネットと不動産会社へ依頼。まさに賃貸経営者。そして、俺の友達は30年一括借り上げの提案を受けて、アパートを5年前に始めた。当時は楽で良いと喜んでいたが・・・・ここ数年空室が増えて、周りには新しい新築がどんどん出来て、増えるのは空室のみ、退去後1年空室なんて言う部屋もある。そこで、借り上げ賃料と募集家賃を下げる交渉をされて、従うしかないと受け入れ、銀行への支払いがギリギリ・・・・甘い言葉にのせられた・・・やらなければ良かったって後悔しているよ・・・とまさにやらない方が良い。その通りだと思います。高齢者住宅と言えども、普通のものでは当然、厳しくなっています。細かくマーケティングを行い、地域ニーズを拾い、コンセプトを決める。そして、「価値」と「暮らし方」のブランディング。ただ、作れば良いと言う時代は終わりました。それでも、どうしても30年一括借り上げでアパートをやりたいと言うのならそのエリアでの世帯数流入と流出を調べて下さい。過去5年。そして、流出より流入が全て上回り、なんで上回るのかその根拠を調べて下さい。上回っていないなら。止めた方が良い。