介護・福祉土地活用ドットコム

(image) 今のサ高住は採算分岐までオープン2年半ぐらいかかると言われ、体力的に持たずに「売却」や「廃業」する物件が増加している・・・これは、私が4年前から警告している事。私の過去記事を読んでもらえば分かります。先日もとある方から相談がありました。サ高住25戸デイサービス通常規模定員30人併設で月の単月売り上げが500万円ちょっとと提案され、非常に興味があるが、本当に単月500万円の売り上げになるのか?「セカンドオピニオン」で教えて欲しいと細かく話を聞くと借り上げ賃料1戸当たり月額50,000円×25戸なので月額125万円そして、どんなサ高住をやりたいのか?と伺うと、要介護型で要介護者を入居させ、介護サービスを提供する。と一番多い、サ高住の事業モデルと言えます・・・そこで、このエリアの家賃相場は45,000円単純に1部屋あたり5,000円の逆ザヤになる・・・毎月125,000円の持ち出し(赤字)となる。すると・・・でも住宅部分だけでも満室なら300万円の単月売り上げになると言われたと確かに・・・売り上げ的には満室なら3,125,000円の売り上げになる。でも・・・そこから借り上げ賃料(家賃返済)、人件費、水道光熱費、食材原価金融機関からの借り入れ返済、事務経費等を引くとほとんど残らないし、マイナスに転じるか?トントン・・・細かく説明すると「えっ・・・」と理解し青ざめました。では?どうしてこんなことをやるのか?みんなやっている・・・と聞かれ、答えは「デイサービスの売り上げ」そして、何も考えずに表面だけの数字を見て、こんなに出るのか?これならやろう!!でも・・・2年経っても満室にならない・・・到底事業継続が厳しくなる。これが今の現状であり、現実。何度言っても理解されず、耳障りの良い言葉に喜び事業を行う・・・結果、火の車になり・・・ようやく事態の深刻化に気づき・・・どうしたらいいのか?(image) これは、運営事業者さんだけの問題ではありません。土地建物オーナーさんも万一運営事業者さんが破たんしたらどうしますか?20年30年一括借り上げ契約なんてなんの効力もなくなるんですよ・・・数多くのサ高住の事業再生や入居募集指導、運営改善指導を行ってきて満室にしてますし、改善も出来ています。満室にならない物件はひとつもない。改善できない物件はひとつもない。でも・・・かなりな「覚悟が必要」です。クラッシュ&ビルドが私のやり方。相談・ご依頼はお気軽に!!