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サ高住運営会社さんからの相談事例(2)満室なのに「赤字」のなぜ?とある所のサ高住運営会社さんからの相談事例です。1年前にオープンして、やっとなんとか満室になって「ほっと」したのもつかの間、「赤字」なんです。との相談。18m2タイプ全30戸　地主さんによる建て貸し20年一括借り上げ。地主さんに支払う月額借り上げ賃料　120万円入居者さんからもらう月額費用は家賃45,000円　サービス費15,000円　食費35,000円合計月額95,000円各事業項目毎に収入と支出を見ると、食事部門はトントン住宅部門　45,000円×30=135万円(家賃収入)借上げ賃料支払120万円毎月15万円の黒字サービス部門15,000円×30=45万円人件費　日中1名夜勤1名24時間1名配置65万円45万円-65万円=マイナス20万円黒字の住宅部門15万円から赤字の20万円をひく単月5万円の赤字。一括借り上げなので、オーナーさんは構造躯体のみそれ以外は借り上げ会社負担。エレベーターのメンテ、維持管理費をみると完全に赤字毎月25万ぐらいの赤字となります。年間300万円なんでこんな事になっているか?建設会社さんとそのコンサル会社さんに言われたのが、平均介護度2.5以上実際は1,9ぐらい・・・併設介護は訪問介護のみこれも、当初、入居者ひとりあたり18万円ぐらいは介護報酬が入ります。月540万円の介護報酬だと言う計画だった。しかし、実際にはひとり単価8万円ぐらい・・・現状は単月240万円の売上、人件費等を引くと100万円位の利益、そこから25万円を引くので75万円が最高で50万円にも満たない月も・・・満室でこれなので、とてもじゃないけど将来不安がある。実はこれは結構多い話なんです。満室だけど「赤字」なぜ?こんなことが起きるのか?よく言われる「平均介護度」例えば、平均介護度2.8と設定した場合、その根拠は?根拠が十分にあった場合、入居募集時に「介護度コントロール」をしなければ行けません。この介護度コントロールがあって始めて「設定平均介護度」が生きてきます。これが、なければただ「絵に描いた餅」になってしまいます。これからは、根拠も十分に見て行かないと危険です。当然、2.8だと、当たり前ですが、軽度者中心では達成しません。ある程度の中重度者も入れなければ無理です。そして、サービス費が低すぎます。介護保険で売り上げを上げるビジネスモデルで当初計画を立てたと思いますが、万が一と言う時の為に、当初の計画から全部門黒字の事業計画を立てなければ行けません。事業計画の診断はお気軽に!!マーケティングから事業計画診断、ビジネスモデル構築指導、ブランディング、併設介護指導、職員採用指導、入居募集指導、運営オペレーション構築、職員教育・研修・リスク管理・コンプライアンス管理・サ高住登録指導・各種許認可申請・帳票類の作成。計画からオープンまで一貫して指導致します。お問合せ・ご相談・ご依頼はお気軽にwww.hwc-zoo.org高齢者住宅経営研究所