愛媛土地活用ドットコム

(image) 全国のサ高住の80%が25m2以下と言われている。この間、知り合いが地主さん向けのサ高住セミナーを受講してきた。その講師の先生は、特養の待機者が全国に42万人いるので、どれだけ建ててもまだ足りない、18m2で居室数を多くとり、数展開する事が、一番ベストだと力説していたそうだ・・・・群馬県高崎市を例に挙げて解説しょう!!高崎市には31棟、962戸のサ高住が登録されている。高崎市全体のうち25m2以下はなんと95.5%ほとんどが25m2以下と言っても問題ない。20m2以下でみると86.5%が20m2以下そして、運営会社は当然、介護会社となる。とすると、当然、「介護型サ高住」と言う形。25m2以下が95%強なので、高崎市のほとんどのサ高住が「介護型サ高住」と言っても間違いではない(メディカルサ高住含む)※25m2で約15畳　18m2で約10畳介護型サ高住である以上、当然、対象とする入居者は「要介護者」と言う事は、高崎市内の60歳以上の高齢者の方が、早期に安心安全が担保されていて、子供たちに迷惑をかけない様に住み替えるか!!と言っても「住み替える先」が無い事になる。誰が、15畳のワンルームに夫婦で住み替えたいと思いますか?そして、特養待機者・・・高崎市には3,430人の特養待機者が存在する。これはあくまでも待機者数。その中でも、多床室を希望する方が30%だとすると、1,029人が多床室を希望、残りの2,401人が見込み客となるか?それは、ならない。このうち20%が重複申し込みと仮定すると実数は1,920人更に、申し込みの順番が来ても入らない確立は全国で30%なので、ココでも30%を除外すると、1,344人となる。この方々がリアルに特養入所を望んでいる可能性がある。高崎には新設特養も出来たので、この方々の20%が特養に入所できたと仮定すると1,075人となる。このうち60%の方が、特養を希望し、在宅で待つとすると、残りの430人が有料もしくはサ高住に入居する見込み客となる。数字では3,430人の待機者がいても本当の見込み客となるのは、この仮説では430人と言う事だ!!しかも、特養待機者を見込み客として設定するのであれば、当然、月額費用も特養並みに合わせる必要がある、月額11万円ぐらいが限度ですね。「イヤ!!一人暮らし高齢者を対象にするから大丈夫だぁ～」高崎市内の一人暮らし高齢者数は9,035人高崎市内の高齢者世帯の持家率は74.1%と言う事は約6,700人の方は「持家」と言う事。今まで持家に住んでいて、15畳もしくは10畳のワンルームに引っ越しますか?「イヤ・・・違った。高齢者が沢山いるから、高齢者を対象にすれば良い」高崎市内の65歳以上高齢者数は84,854人しかし、要介護認定者数は14,256人65歳から74歳までの高齢者の要介護認定率は3.8%85歳以上で57.4%となる。85歳以上人口は12,867人このうち57.4%の方が要介護状態だと仮定すると7,385人このうち40%の方が特養に入所2,954人が在宅となる。更に、40%の方が在宅を希望する。有料やサ高住へ入居しても良いと思う方が1,181人となる。そして、高崎市にはサ高住だけでは当然ない、有料老人ホーム総定員数は761人761戸だとして、サ高住が962戸合計1,723戸となる。そして、これからも18m2サ高住が増え続ける。地主さんは「地域貢献」の為!!と思って始める気持ちになったとしても、実は、市民の高齢者の方は多くても10%前後ぐらいの可能性があります。残り90%ぐらいが、東京からの生活保護世帯・・・これは、高崎市内の全サ高住に対して入居者属性調査をした訳ではないので分かりませんが・・・確かに、東京にいる生活保護高齢者は3畳ほどの個室でNPOさんなどが、面倒を看ています。それに比べたら18m2は天国の様なものです。病院の個室も基準では個室は6.3m2以上約3.8畳です。病院の個室に比べたらかなり広いですよね。でも、サ高住は病院の個室ではありません。サ高住は施設ではありません。サ高住は「住まい」なのです。これからまだまだ高崎市内でも増加するであろうサ高住。狙うターゲットが同じだとしたら間違いなく、競争激化になります。以前、隣の前橋市内の住宅型有料老人ホームさんから、再生の相談が来ました。オープンわずか6ヶ月で再生相談です。金額も食事込みで10万円特養の待機者がいるから安心だぁ～高齢者の数が多いから大丈夫!!ひとり暮らしの方がこれから増えるから・・・甘い誘惑にはお気を付け下さい。競争がどんどん激しくなれば、当然、20年30年一括借り上げも危険です。成功する最低条件、市場ニーズを分析する。コンセプトを明確化する。この2つがなければ無理だと思って下さい。