愛知土地活用ドットコム - 古橋善規2014-02-20T08:47:54+0900土地活用ドットコムSSS_ATOM_GENERATORtag:aichitochikatsuyoudotcom,2024建築業者選びについて(2)基本分類 その2tag:tochikatsuyoudotcom,2024-page=1494古橋善規ブログ2014-02-20T08:47:54+09002014-02-20T08:52:12+0900(1)建築
(2)管理
(3)客付け
の3つの観点から、検討することが必要です。
(1)の建築は、文字通りアパートやマンションを建築することです。
建築する前に、収支計画を策定することも含まれます。
(2)の管理は、建物の管理と家賃管理に大別されます。
建築物の管理は通常では建設会社または関連子会社が行います。
経年変化による壁やクロスの修繕工事も、管理会社の仕事です。
家賃管理は、入居者からの家賃を管理会社が管理します。
おおくの建築業者では、(1)(2)がセットになっていますが、
地元の中小の業者では、(1)だけという場合もあります。
その場合は、管理会社と別途契約することになります。
管理会社は、ミニミニ、ニッショーなどの大手と、
地元の不動産屋さんなどに分類できます。
管理費は通常、家賃の5%(税抜き)前後が相場です。
建築業者・関連会社のほうが、建物の設計や癖を熟知していますが、
やや割高です。
(3)の客付けは、(2)の管理会社が行いますが、
実際は大手客付専業会社の方が客付け力は強いようです。
大東建宅、東建コーポレーションは関連会社として客付け能力の
高い子会社を持っています(いい部屋ネット、ホームメイト)。
客付け子会社を持っている企業や大手客付け業者と太いパイプを
持っている企業は顧客ニーズを収集して商品(アパートなど)に
反映することが容易になります。
入居者の8割がネットで検索する時代です。
気になるアパートをネットで選び、その業者でそのアパートを含め
3~4件みて決めるパターンが基本です。
地元の建築会社が管理、客付け部門を持たない場合は、
ネット配信力のある管理業者を選ぶと有利となります。
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建築業者を選定するときには、
(ア)建築金額(安い方が利益が大きい)
(イ)商品力(長期にわたり空室がすくない)
(ウ)管理力(建物の品質の維持と、客付け力が高い)
の3つの観点から、自分の土地や経営方針にあった業者を
検討しなくてはなりません。
その他の情報は、ホームページをご覧下さい。
→「ナムC」で検索
http://namc.jimdo.com/]]>建築業者選びについて(1)基本分類tag:tochikatsuyoudotcom,2024-page=1406古橋善規ブログ2013-12-31T13:57:39+09002013-12-31T18:23:19+0900
分類すれば、
(1)上場ハウスメーカー(積水ハウス、ダイワハウスなど)
(2)上場賃貸住宅の専業メーカー(大東建託、東建コーポレーションなど)
(3)非上場の準大手や中堅企業(
(4)地元の建設会社
となります。
また、それぞれのメーカーに、得意不得意があります。
(1)(2)の上場企業は倒産リスクは少ないけれど、一般的にコストは高くなります。
(2)の専業メーカーは、管理部門(入退去、建物維持管理)がしっかりしています。
(4)は、コスト力も、管理力もバラツキが大きく、(3)は中間です。
大量生産できる大手は、広告料など間接経費が高い代わりに、大量生産・大量発注のしくみがあり、社内の規格に合致すると、そこそこの価格で建つ場合もあります。
コスト以外にも、管理力をふくめ、それぞれ、特徴があり、土地オーナーの希望に合う、合わないがあります。
しかし、営業さんは受注したいので、土地オーナーの要望に応えられると言うはずです。
しかし、もっと、要望に合う業者があるかもしれません。
いくつかの業者と商談することで、業界の個性が見えてくるものです。
たとえば、
(1)の業者を検討しているのなら、(2)の業者の話も聞いてみる
(2)の業者を検討しているのなら、(1)か(3)の業者の話も聞いてみる
(3)の業者を検討しているのなら、(2)の業者の話を聞いてみる
(4)の業者を検討しているのなら、(3)の業者の話を聞いてみる
賃貸業は、一度建てたら20~40年は、期中修正が効きません。
洋服のように、衝動買いしてはいけません。
(買って後悔したことはありませんか?)
複数の業者と商談するうちに、業者の特徴が見えてくるはずです。
まずは、多くの業者とお話しすることが、肝要です。
私自身、賃貸住宅経営をしてきたなかで、多くの業者にプランをお願いしました。
それぞれ得意不得意があるなというのが、その印象です。
経験を重ねるうちに(大きな失敗はありませんでしたが)、改善点はいろいろ見つかりました。
ぜひ、皆様には、私の経験を参考にしていただきたいと思います。
ただ、営業パワーは強いので、押されて契約してしまわないように、「十分、精査して、納得するまで、契約しない」と、強い意志をもって臨んでください。
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個別の相談、質問にも、お答えしていますので、お気軽にどうぞ
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