愛知土地活用ドットコム

賃貸住宅で考えればよほどの「ミス」が無い限り、満室なら大小はいづれの問題にしろ、「利益」は出るしかし・・・サ高住はそうはいかない。事実!!満室なのに「赤字」と答えているサ高住は4割に上るというデータがあります。どうして?満室なのに「赤字」答えは事業モデルにあり!!賃貸は当たり前ですが、テナント付きでない限り、収益の全部を「賃料収入」と言う事になりますが・・・サ高住では、賃料で収益を上げると言うよりは、併設の「介護保険」で収益を上げる事業モデルが一般的。だから、「満室」なのに「赤字」と言う事態に発展する・・・当初予定通りに入居者様が併設の介護サービスを利用してくれれば良いけど・・・他の事業所のサービスを利用する。デイの利用回数が減った・・・介護報酬がマイナス改定になった・・・様々な要因で「赤字」もしくは「収益減少」という問題が「満室」なのに起きる・・・まさに「異常」です。今、拠点型サ高住を増やそうとしていますが、それは、当然必要なサービスであり、確かに必要です。但し、併設介護サービスは「外部(地域)」から利用者様を獲得する。入居者様=利用者様という事業モデルでは「危険」すぎる。サ高住はあくまでも「住まい」と位置づけ、併設介護サービスは安心・安全・将来不安を解決する為の担保として考える。でも・・・・よく言われるのが、「建物の価格が高く、介護保険を頼らないと事業収支が厳しい」それは、最初の計画からの間違い・・・・あとは「土地から購入」だと正直厳しい・・・その場合の考え方はサ高住は建物(併設介護施設含め)の返済を支払う為のものせめて入居率90%で返済できなければまずい・・・●計画段階からのご依頼時には入居率70%台が採算分岐、限りなく60%台を目指します。逆に入居率70%台で回らなければ「事業不適」と判断し、計画変更もしくは「中止」を進言します。もちろん、介護保険収入は見込まずに。コストが上がる最大要因は「建物」いかに、建設コストをかけずにデザイン性があり、機能的な物を作れるか?ここが「カギ」になります。そして、現在サ高住をご計画中なら提案されている事業計画書を今一度、「眺めて」下さい。介護保険事業をやらなかった場合、金融機関への支払いは出来ますか?スタッフの人件費は支払えますか?税金関係の支払いは出来ますか?そして、多少なりとも「利益」は残りますか?もし・・・・残らない。逆に「マイナス」と言うのであれば、事業計画の見直しを進言します。数億円と言う借金をして、始めてから「やっぱり厳しい」それでは洒落になりません。サ高住は賃貸等の住まいです。ならば「満室」で黒字それが「正常」です。施設ではない!!ここで暮らす価値の創造!!選ばれ、持続可能なサ高住!!(image)